อสังหาฯ อีสานพร้อม เปิดรับ AEC “ขอนแก่น – อุดรธานี – หนองคาย”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดตามแนวชายแดนของประเทศไทย มีการขยายตัวค่อนข้างสูงในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือตอนบน ที่ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย ซึ่งจากรายงานวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย ณ เดือนเมษายน พ.ศ.2556 ที่นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า “คอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่มีการเติบโตมากที่สุดในช่วง 2 – 3 ปีนี้ เนื่องจากมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้าไปเปิดโครงการใหม่ๆ กันเป็นจำนวนมาก และได้รับการตอบรับค่อนข้างดีจากคนในพื้นที่” ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตอำเภอเมืองของจังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย จะมีความหนาแน่น และการกระจายตัวแตกต่างกัน โดยโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดขอนแก่น และจังหวัดอุดรธานี โดยมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียน รวมทั้งที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินแล้ที่กรมที่ดิน มากกว่า 254,730 ยูนิต ในขณะที่จังหวัดหนองคายมีจำนวนที่อยู่อาศัยเพียงแค่ประมาณ 230 ยูนิตเท่านั้น เนื่องจากเป็นจังหวัดขนาดเล็ก ไม่ใช่เมืองเศรษฐกิจ และการศึกษาสำคัญ “สัดส่วนของอุปทานสะสมในจังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย ตั้งแต่ปีพ.ศ.2534 จนถึงเดือนเมษายน พ.ศ.2556 จำนวนโครงการบ้านและที่ดินจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียน รวมทั้งขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่กรมที่ดินทั้งหมด ณ ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 254,960 ยูนิต เป็นโครงการบ้านและที่ดินจัดสรร จำนวน 252,200 หน่วย คิดเป็น 99 % และเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนเพียงแค่ 1% เท่านั้น จะเห็นได้ว่าตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการบ้านและที่ดินจัดสรรมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ยังคงสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านจัดสรรที่มีราคาไม่สูงมากได้ อีกทั้งความต้องการของผู้ซื้อในทั้ง 3 จังหวัดนี้ยังคงให้ความสนใจต่อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม” โครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบันส่วนใหญ่เปิดการขายมาตั้งแต่ช่วงปีพ.ศ.2552 – 2555 ทั้งในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น และอุดรธานี โดยเฉพาะในปีพ.ศ.2553 ที่มีจำนวนของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายมากที่สุด โดยจากการสำรวจพบว่า “โครงการบ้านและที่ดินจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยว โดยมีอยู่ประมาณ 6,080 ยูนิตหรือคิดเป็น 84% จากทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 11 % อาคารพาณิชย์ 4% โดยบ้านแฝดเป็นประเภทของบ้านที่ถูกพัฒนาน้อยที่สุดคือมีเพียงแค่ 2%เท่านั้น ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการ และกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ ที่ยังคงมีความต้องการบ้านเดี่ยวมากที่สุด เนื่องจากขนาดของพื้นที่มีความเหมาะสม รูปแบบการใช้งานภายในที่สามารถตอบสนองความต้องการของครอบครัวได้อย่างครบถ้วน บวกกับราคาบ้านประเภทนี้ในพื้นที่อำเภอเมืองของทั้ง 3 จังหวัดนี้ยังไม่สูงเกินไป ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่คือคนทำงานวัยกลางคน และชาวต่างชาติที่มีภรรยาเป็นคนไทย” นายสุรเชษฐ กล่าว อัตราการขายได้ในแต่ละพื้นที่นั้นมากกว่า 70% โดยนายสุรเชษฐ ได้อธิบายเพิ่มเติมในเรื่องนี้ว่า “จากจำนวนทั้งหมด 9,443 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย ในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดหนองคายมีอัตราการขายได้สูงที่สุดที่ประมาณ 85% เนื่องจากจำนวนโครงการที่เปิดขายยังน้อย เมื่อเทียบกับจังหวัดขอนแก่น และอุดรธานี รองลงมาคือจังหวัดอุดรธานีที่ประมาณ 83% ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่สูงมาก และจังหวัดขอนแก่นมีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 77% จากจำนวนยูนิตทั้งหมดมากกว่า 7,110 ยูนิต ดังนั้นทั้ง 3 พื้นที่เหลือบ้านจัดสรรเหลือขายประมาณ 1,955 ยูนิต จากทั้งหมด 9,443 ยูนิต” นอกจากนี้นายสุรเชษฐ ยังได้กล่าวเพิ่มเติมถึงเรื่องอุปสงค์ว่า “เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือตอนบนได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ทั้งจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ที่มีความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งโครงสร้างทางสังคมไทยที่เริ่มมีการเปลี่ยนแปลง โดยกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมีการซื้อบ้านเป็นของตนเองมากขึ้น อีกทั้งยังมีกำลังซื้อจากคนที่เดินทางเข้ามาติดต่อธุรกิจ หรือทำงานในจังหวัดที่มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน” ราคาขายของบ้านจัดสรรในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของแต่ละจังหวัด รวมทั้งรูปแบบของโครงการที่ผู้ประกอบการพัฒนาออกมา “โครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น มีมากกว่า 50 โครงการโดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.93 ล้านบาทต่อยูนิต จังหวัดอุดรธานี อยู่ที่ประมาณ 3.35 ล้านบาทต่อยูนิต และจังหวัดหนองคายอยู่ที่ประมาณ 2.6 ล้านบาทต่อยูนิต” นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติม สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย นายสุรเชษฐ กล่าวว่า “คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายบางโครงการเปิดขายมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2550 แต่ว่าประมาณ 5,588 ยูนิต หรือประมาณ 56% จากทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขาย 10,010 ยูนิต เปิดขายในปีพ.ศ.2555 และอีกประมาณ 3,293 ยูนิต ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ โดยไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดหนองคายเลยจนกระทั่งปัจจุบัน” สำหรับอุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมใน 2 พื้นที่ดังกล่าว นายสุรเชษฐ ได้กล่าวว่า “อัตราการขายการขายได้ในทั้ง 2 พื้นที่มากกว่า 80% โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดอุดรธานีมีสัดส่วนการขายได้สูงถึงประมาณ 88% เนื่องจากคอนโดมิเนียมจังหวัดอุดรธานียังมีจำนวนยูนิตที่อยู่ระหว่างการขายในตลาดน้อยกว่าจังหวัดขอนแก่นมาก จึงส่งผลให้โครงการที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่สามารถปิดการขายได้มากกว่า 90% ส่วนในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่นนั้น ในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2555 และช่วงต้นปีพ.ศ.2556 มีโครงการที่เปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก โดยมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 7,120 หน่วย และสามารถปิดการขายไปแล้วประมาณ 80% ซึ่งก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมด้วยจำนวนรวมมากกว่า 1,600 ยูนิต ได้รับความสนใจเป็นอย่างมากสามารถปิดการขายได้แล้วมากกว่า 90%” “ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้ง 2 จังหวัดมีราคาใกล้เคียงกัน โดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระหว่าง 45,000 – 55,000 บาทต่อตารางเมตร” นายสุรเชษฐ กล่าว “ในขณะที่ราคาขายคอนโดในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่นเริ่มที่ประมาณ 22,600 - 90,600 บาทต่อตารางเมตร โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่อยู่ระหว่างการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่นอยู่ที่ประมาณ 51,500 บาทต่อตารางเมตร สำหรับในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดอุดรธานีเริ่มต้นที่ 35,000 - 74,000 บาทต่อตารางเมตร และมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48,500 บาทต่อตารางเมตร” นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติม “ในช่วง 4 - 5 ปีที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก และเกือบทั้งหมดได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อเป็นอย่างดี ทั้งตลาดบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม อีกทั้งมีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาใน 3 พื้นที่นี้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แม้ว่าส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม มากกว่าบ้านจัดสรร โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลประกาศแผนการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงจากกรุงเทพมหานครผ่านทั้ง 3 จังหวัดนี้ และเชื่อมต่อกับประเทศลาว รวมทั้งจีน ได้กลายเป็นปัจจัยเร่งให้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่มากขึ้น และเป็นปัจจัยเร่งให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย ในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมานั้นค่อนข้างได้รับความนิยมจากคนในพื้นที่เป็นอย่างมาก แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในพื้นที่ทั้ง 3 จังหวัดจะเป็นบ้านจัดสรร แต่คอนโดมิเนียมก็เริ่มมีการขยายตัวมากขึ้น ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมเป็นที่ต้องการของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการย้ายออกจากครอบครัวเดิม หรือแต่งงานใหม่ รวมทั้งกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะไม่จำเป็นต้องมีเงินเก็บจำนวนมาก ก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้ อีกทั้งกระแสการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรจากพื้นที่อื่นๆ ของประเทศไทยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยเสริมช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตต่อไปได้ แต่ต่างจังหวัดไม่เหมือนกรุงเทพมหานคร เนื่องจากยังมีที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และราคาไม่แพงมากอยู่อีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้น คอนโดมิเนียมจึงยังไม่ใช่ตัวเลือกแรกในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างจังหวัด” นายสุรเชษฐ กล่าวสรุป -กภ- สามารถคลิกดูภาพประกอบได้ที่ www.thaipr.net

• ข่าวคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล
• ข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวอินเตอร์เนชั่นแนล
• ข่าวตลาดที่อยู่อาศัย
• ข่าวอสังหาริมทรัพย์