ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปี 2558 มีแนวโน้มดีขึ้น แต่ยังต้องจับตาปัจจัยเสี่ยง

          โดยภาพรวม ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ในปี 2557 ที่ผ่านมา มีภาวะที่ดีกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ ทั้งนี้ แม้ความผันผวนทางการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปีจะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท แต่พบว่าส่วนใหญ่สามารถฟื้นตัวกลับมาดีขึ้นได้ในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนในปี 2558 นี้ แม้แนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมอาจยังไม่มีสดใสนัก แต่เชื่อว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ จะมีภาวะที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)
          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา สามารถฟื้นตัวดีขึ้นได้ค่อนข้างดี โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เจแอลแอลศึกษา ได้แก่ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมระดับหรู ยังคงสามารถมีค่าเช่าและราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นได้”
          “ปัจจัยสำคัญๆ ที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ในปีที่ผ่านมา คือ การที่ดีมานด์ (อุปสงค์) และซัพพลาย (อุปทาน) ในตลาดมีสมดุลที่ค่อนข้างดี และการที่สถานการณ์ทางการเมืองกลับมามีเสถียรภาพมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี” นางสุพินท์อธิบาย
          สำหรับแนวโน้มปี 2558 มีปัจจัยหลายปัจจัยที่ทำให้เจแอลแอลเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ในปีนี้จะมีแนวโน้มที่ดีกว่าปี 2557
          - นอกจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้น คาดว่าแผนการปฏิรูปประเทศจะช่วยให้มีความชัดเจนมากขึ้นในแง่ของนโยบายและทิศทางทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะช่วยให้บรรยากาศในธุรกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น
          - แผนกระตุ้นเศรษฐกิจ การใช้จ่าย และการลงทุนจากภาครัฐฯ ในโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานต่างๆ คาดว่าจะเริ่มเห็นผลในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการขยายความต้องการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
          - ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับปีนี้ จะยังคงอยู่ระดับต่ำ ซึ่งนอกจากจะเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงินแล้ว ยังเป็นประโยชน์ต่อความสามารถในการซื้อในภาคที่อยู่อาศัยด้วย
          - ราคาน้ำมันในตลาดโลกปรับตัวลดลงมากกว่าครึ่งนับตั้งแต่เดือนมิถุนายนปี 2557 และราคาน้ำมันดิบในตลาดเบรนท์ปรับตัวลดลงเหลือต่ำกว่า 50 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อบาร์เรลนับตั้งแต่ปี 2552 ซึ่งราคาน้ำมันที่ลดลงนอกจากจะส่งผลดีโดยตรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศแล้ว ยังส่งผลดีทางอ้อมต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย เนื่องจากช่วยให้ผู้บริโภคมีค่าใช้จ่ายลดลง และมีกำลังซื้อมากขึ้น
          - ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีทุนหนา และมีความต้องการสูงในการลงทุน ทั้งการซื้ออาคารที่สามารถสร้างรายได้ให้ได้ในทันที และการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่
          - ในปีที่ผ่านมา นโยบายการให้การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts – REITs) แทนการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เริ่มมีผลบังคงใช้ ทั้งนี้ REITs นับเป็นช่องทางการลงทุนที่มีความยืดหยุ่นและประสิทธิภาพมากขึ้น อาทิ การเปิดให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงการได้รับอนุญาตให้ลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ (แต่ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม) ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถทำได้ คาดว่าการเปลี่ยนผ่านจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาเป็น REITs จะช่วยกระตุ้นการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ต่อไป
ในขณะเดียวกัน ยังมีปัจจัยบางประการที่อาจสร้างความท้าทายให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ โดยเฉพาะปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวกับเศรษฐกิจ ซึ่งอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องพึ่งพา
          - หนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง จะส่งผลให้ภาคที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาปานกลางลงไปอาจไม่สามารถขยายตัวได้มากเท่าที่ควร
          - ในขณะที่มีการประมาณการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะมีการขยายตัวราว 4% ในปีนี้ แต่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังคงมีอยู่ ซึ่งเกิดจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอก รวมถึงความไม่แน่นอนของแนวโน้มเศรษฐกิจโลก

          ภาพรวมปี 2557
          ตลาดอาคารสำนักงาน
          แม้จะมีปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากสถานการณ์ทางการเมือง พบว่า ค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จากการมีอาคารสร้างเสร็จใหม่ไม่มาก ในขณะที่มีความต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงานอย่างต่อเนื่อง
          ศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ในปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 181,700 ตารางเมตร ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยของช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่มียอดการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่ม 197,700 ตารางเมตรต่อปี
ส่วนพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 มีอัตราอยู่ที่ 9.2% ลดลงจาก 10.0% ณ สิ้นปี 2556 ทั้งนี้ อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจมีที่พื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียง 6.1% ลดลงจาก 9.0% ในช่วงเดียวกัน
          การมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าลดลง ส่งผลเจ้าของอาคารยังคงสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นต่อได้อีก โดยค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือน ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ตารางเมตรละ 490 บาท เพิ่มขึ้น 6.75% จาก 459 บาท ณ สิ้นปี 2556 ในขณะที่อาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปี 2557 ที่ 771 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% จาก 730 บาท ณ สิ้นปี 2556 ทั้งนี้ มีอาคารเกรดเอบวกส่วนหนึ่งที่เรียกค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร
          ตลาดศูนย์การค้า
          ศูนย์การค้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากสถานการณ์ทางการเมืองในปีที่ผ่านมา รวมถึงการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และการลดลงของลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ
          ศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ในปี 2557 ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีค่าเช่าในระดับค่อนข้างคงที่ มีเพียงศูนย์การค้าเกรดเอที่อยู่ในเขตของการชุมนุมทางการเมือง ที่มีการปรับลดลงค่าเช่าลงชั่วคราวเพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบต่อผู้ค้าที่เช่าพื้นที่ในศูนย์ แต่เมื่อความวุ่นวายทางการเมืองที่สงบลงในช่วงครึ่งปีหลัง ส่งผลให้ตลาดฟื้นกลับขึ้นมาได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดี ค่าเช่าเฉลี่ย ณ สิ้นปีปี 2557 ยังคงปรับเพิ่มขึ้นได้ 2.4% จากปีสิ้นปี 2556
          ปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ไว้ คือ การมีปริมาณดีมานด์และซัพพลายในระดับที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่มีระดับต่ำ โดยเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 7% ในขณะที่ศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดีมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 3.5%
          ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอ็นด์
          ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอ็นด์ที่มีราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 150,000 บาทขึ้นไป พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของผู้พัฒนาโครงการที่มีต่อสถานการณ์ทางการเมือง อย่างไรก็ดี หลังสถานการณ์สงบลงในช่วงครึ่งหลังของปี มีโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์เปิดตัวใหม่ คิดเป็นจำนวนรวม 1,140 ยูนิต สูงกว่าทั้งปี 2556 เล็กน้อย ซึ่งมีคอนโดไฮเอ็นด์เปิดตัวใหม่รวมกว่า 1,000 ยูนิต
          จากการที่คอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์มีราคาตัวสูง ในขณะที่ตลาดปล่อยเช่ามีการแข่งขันสูงมากขึ้นทำให้ค่าเช่าปรับขึ้นได้ยาก ส่งผลให้การซื้อคอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์เพื่อปล่อยเช่า ให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยที่เพียงประมาณ 3.5% อย่างไรก็ดี ยังคงมีแรงซื้อจากนักลงทุนต่อเนื่อง เนื่องจากนักลงทุนเหล่านี้ คาดหวังว่า มูลค่าราคาจะปรับขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
          สำหรับในระยะสั้น โดยทั่วไปเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ คอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์ มักมีมูลค่าราคาเพิ่มสูงขึ้นราว 20% จากราคาขายก่อนเริ่มก่อสร้าง ส่วนในระยะยาว มีแนวโน้มว่า คอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะมีมูลค่าราคาเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เหลือน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้น