แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์การรักษาสมดุล "ความเสี่ยงและผลตอบแทน" ในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง

"ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องวางแผนอย่างมีกลยุทธ์และมีความคล่องตัวในการลงทุนและพัฒนา" นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว "บทวิเคราะห์ของเราชี้ให้เห็นว่า แม้บางภาคธุรกิจจะยังคงเผชิญแรงกดดัน แต่บางภาคธุรกิจอยู่ในตำแหน่งที่พร้อมเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ และทิศทางความเปลี่ยนแปลงระดับโลก ดังนั้น การปรับตัวและสร้างสรรค์สิ่งใหม่ ๆ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ"

ตลาดพื้นที่ค้าปลีก: เน้นสร้างประสบการณ์เพื่อรับมือกับผู้บริโภคที่ระมัดระวัง

สำหรับตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ ซึ่งมีความหลากหลาย ตั้งแต่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองไปจนถึงโครงการที่มุ่งเน้นกลุ่มผู้อาศัยโดยรอบ ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าลงทุนในโครงการใหม่และปรับปรุงโครงการเดิม เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกโดยรวมแตะระดับ 8.25 ล้าน ตร.ม. โดยมีอีก 3 แสน ตร.ม. ที่มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2569 ซึ่งคาดการณ์ว่าปริมาณพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่เพิ่มขึ้นจะแซงหน้าความต้องการใช้พื้นที่ของผู้เช่า ส่งผลให้อัตราเฉลี่ยของการใช้พื้นที่จะลดลงจนต่ำกว่า 90%

ประมาณ 75% ของพื้นที่ค้าปลีกใหม่นี้จะกระจุกตัวอยู่ในทำเลรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง ซึ่งเป็นการเปลี่ยนภูมิทัศน์ของการแข่งขันไปสู่ย่านที่พักอาศัย ซึ่งผู้บริโภคมักจะมีความอ่อนไหวต่อราคามากกว่า

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยว่า "การที่แบรนด์ต่างชาติให้ความสนใจพื้นที่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) และแฟชั่น ยังคงตอกย้ำให้เห็นถึงความน่าดึงดูดของกรุงเทพฯ ในฐานะเมืองที่โดดเด่นในเรื่องการใช้จ่ายเพื่อสร้างประสบการณ์ (Experiential Spending) โดยในปี 2568 กลุ่มแบรนด์ต่างชาติแบรนด์ใหม่ที่ขยายตลาดเข้ามานั้นเป็นแบรนด์จากจีนมากที่สุด (20%) ตามด้วยญี่ปุ่นและยุโรป (ประเทศละ 18%)"

ตลาดโรงแรมและธุรกิจบริการ: การแข่งขันที่มาพร้อมกับการเติบโตแบบเฉพาะกลุ่ม

ถึงแม้ว่าปี 2568 จะถือเป็นปีที่ท้าทาย เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามามีจำนวนไม่ถึง 33 ล้านคน แต่ประเทศไทยยังคงมีศักยภาพที่ดีในการดึงดูดนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาเพื่อรับการรักษาทางการแพทย์ บริการด้านสุขภาพ (Wellness) และการพักผ่อน หากสถานการณ์ต่าง ๆ มีเสถียรภาพและบรรยากาศการท่องเที่ยวปรับตัวดีขึ้น

ประเทศไทยมีศักยภาพสูงในการดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงในตลาดการแพทย์ สุขภาพ และ MICE (การจัดประชุมและนิทรรศการ) ที่กำลังขยายตัว นอกจากนี้ การสร้างความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยและการมอบประสบการณ์ที่คุ้มค่าให้แก่นักท่องเที่ยวต่างชาติระยะใกล้ (Short Haul) จะเป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ได้คาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวไว้ที่ 36.7 ล้านคน ซึ่งปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ถือเป็นหัวใจสำคัญในการบรรลุเป้าหมายดังกล่าว

"คาดการณ์ว่าในปี 2569 กรุงเทพฯ จะมีจำนวนห้องพักเพิ่มขึ้นมากกว่า 4,300 ห้อง โดยส่วนใหญ่อยู่ในระดับบน (Upscale) และลักซ์ชัวรี่ (Luxury) ถึงแม้ว่าที่พักระดับกลาง (Midscale) จะยังครองสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 43% โดยปริมาณห้องพักใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามานี้จะทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น แต่คาดว่าจะส่งผลบวกต่ออัตราการเข้าพัก โดยประเมินว่าจะเติบโตขึ้นสูงสุด 2 จุดเปอร์เซ็นต์ และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) จะเพิ่มขึ้น 3-4% ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของรายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) จะถูกจำกัดอยู่บ้างจากเรื่องอุปทานใหม่ ค่าเงินที่แข็งตัว และการแข่งขันในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของโครงการระดับบนและลักซ์ชัวรี่น่าจะส่งผลดีต่อภาพรวมของ ADR" นางสาวโชติกา กล่าวเสริม

ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมกำลังให้ความสำคัญกับตัวชี้วัดอื่นนอกเหนือจากเพียงอัตราการเข้าพักและ ADR เหมือนที่ผ่านมา โดยหันไปสร้างความหลากหลายของรายได้ผ่านการขยายขอบเขตการบริการและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียม: เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ

การรักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนในตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2569 โดยนางสาวรุ่งรัตน์ระบุว่า "ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนมาจากอัตราการขายที่สูงถึง 93% ของยอดอุปทานรวมในปัจจุบัน โดยโครงการที่จะเปิดตัวใหม่นั้นมีแนวโน้มที่จะชูจุดเด่นด้วยการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน การเป็นที่พักอาศัยที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรม (Branded Residence) และการมีจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว สำหรับราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองคาดว่าจะเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น ซึ่งโครงการเหล่านี้ให้ความสำคัญในเรื่องความเป็นส่วนตัว ความพิเศษเฉพาะกลุ่ม (Exclusivity) พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่เหนือระดับ"

ในขณะที่ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังคงต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มีปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการที่ชัดเจน เช่น บริเวณศูนย์กลางการคมนาคม ใกล้สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งทำเลเหล่านี้สามารถดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุน นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงจากโครงการขนาดใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่าในตลาดและมีราคาเข้าถึงง่าย (Affordable Segment) จะส่งผลให้ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของกลุ่มนี้ลดลงสูงสุดถึง 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ: การพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวังท่ามกลางยอดเหลือขายที่เพิ่มสูงขึ้น

เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบที่เหลือขายมีปริมาณเพิ่มมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องประเมินความต้องการในตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนเปิดตัวโครงการใหม่ และด้วยปัจจัยความไม่แน่นอนต่าง ๆ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อยังอยู่ในระดับต่ำเกือบตลอดทั้งปี 2568 ผู้พัฒนาโครงการจึงมีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังและรอสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด ทั้งนี้ จำนวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงถึง 30% ในปี 2568 ซึ่งสื่อให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับต่ำ

"ด้านตลาดบ้านมือสองนั้นมีความคึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยปัจจัยหลักมาจากความชัดเจนของลูกค้าในการจะซื้อและโอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อที่แน่นอนกว่า รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดระดับล่างที่มีน้อย นอกจากนี้ ตลาดบ้านสร้างเองยังคงเป็นตลาดย่อยสำคัญที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวม สำหรับการเปิดตัวโครงการแนวราบในระดับลักซ์ชัวรี่และระดับไฮเอนด์นั้นจะมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยจำกัดอยู่เพียงกลุ่มผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์ และจะมีการแบ่งระยะการเปิดตัว เพื่อประเมินความต้องการที่แท้จริงและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในตลาด" นางสาวโชติกากล่าวเสริม

ตลาดอาคารสำนักงาน: เทรนด์ Flight-to-Quality ส่งผลให้ต่อการเติบโตของค่าเช่าในอาคารระดับพรีเมียม

ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2569 จะยังคงมีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง และผู้เช่าจะยังคงได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า โดยเทรนด์ "Flight-to-Quality" (การย้ายสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า) ยังคงปรากฏให้เห็นชัดเจนในตลาด จากการที่ผู้เช่าจำนวนมากย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ใหม่กว่าและเกรดสูงขึ้น ส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในกลุ่มอาคารที่ดีที่สุดในระดับเกรด A+ สูงขึ้น เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอาคารสามารถปรับเพิ่มค่าเช่า และยังส่งผลให้ส่วนต่างค่าเช่าระหว่างอาคารระดับพรีเมียมและอาคารเก่าห่างกันมากยิ่งขึ้น

เนื่องจากคาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดในปริมาณที่จำกัดมากในช่วง 4 ปีข้างหน้า เจ้าของอาคารหลายรายจึงได้เร่งดำเนินแผนการปรับปรุงสินทรัพย์ (Asset Enhancement) ซึ่งอาคารที่ได้รับการปรับปรุงพัฒนาเป็นอย่างดี มีค่าเช่าที่ดึงดูดใจ และตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นย่านธุรกิจหลัก จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญของการย้ายสำนักงาน และจากการที่พื้นที่ใหม่มีจำกัดนี้ คาดว่าจะส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในอาคารระดับพรีเมียมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น

สำหรับความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net take-up) ในปี 2569 คาดว่าจะต่ำกว่าระดับของปี 2568 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 100,000 ตร.ม. ซึ่งจากการวิเคราะห์ของซีบีอาร์อีในปี 2568 พบว่า 95% ของการย้ายสำนักงานเป็นการย้ายเพื่อยกระดับคุณภาพอาคารหรือย้ายไปยังอาคารในเกรดเดิม และคาดว่าแนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไป

"ในปี 2569 กลุ่มอาคารสำนักงานใหม่ที่ดีที่สุดในระดับเกรด A+ ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลชั้นนำและมีอัตราการเช่าเกิน 80% อาจมีการปรับค่าเช่าขึ้นเล็กน้อย สูงสุดไม่เกิน 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในทางตรงกันข้าม ค่าเช่าในอาคารสำนักงานเก่าที่แม้จะมีการบริหารจัดการที่ดีจะยังคงลดลงอีก ก่อนเริ่มคงที่ในช่วงสิ้นปี ในขณะที่อาคารเก่าที่ไม่มีการบริหารจัดการที่ดีหรือไม่มีการปรับปรุงจะยังคงเผชิญกับอัตราการเช่าพื้นที่ที่ลดลงและค่าเช่าที่ต่ำลงอย่างต่อเนื่อง" นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเสริม

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: การเติบโตอย่างต่อเนื่องพร้อมความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่การซื้อขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมมีความคึกคักสูง โดยมาจากยอดการจองล่วงหน้าที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีคาดว่าความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (Serviced Industrial Land Plot -SILP) จะเริ่มเข้าสู่ระดับปกติในปี 2569 หลังจากที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดติดต่อกันถึง 4 ปี โดยจะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยภายนอก เช่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และความไม่แน่นอนของนโยบายสหรัฐฯ ซึ่งอาจส่งผลให้การเติบโตของการส่งออกของไทยชะลอตัวลง "แต่อย่างไรก็ตาม การเติบโตของการค้าในภูมิภาคจะกระตุ้นให้บริษัทต่าง ๆ ย้ายฐานการผลิตมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้รวมถึงประเทศไทยมากขึ้น" นางสาวโชติกากล่าว

ด้านความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory - RBF) ช่วยสนับสนุนซัพพลายเชนใหม่ ๆ ทั้งในกลุ่มซัพพลายเออร์ระดับสองและสาม รวมถึงบริษัทที่จัดตั้งขึ้นแล้วที่ต้องการขยายกำลังการผลิต โดยอัตราพื้นที่ว่างที่อยู่ในระดับต่ำ (ต่ำกว่า 5%) และอุปทานใหม่ที่มีจำกัดจะยังคงดำเนินต่อไปจนถึงปี 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์สมัยใหม่ (Modern Logistics Property - MLP) ยังคงถูกครอบครองโดยผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ โดยอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ถูกสร้างขึ้นในรูปแบบที่ผู้เช่ามีการจองล่วงหน้า (Pre-lease) หรือการสร้างตามความต้องการของผู้เช่า (Build-to-Suit) ในขณะที่พื้นที่แบบสร้างเพื่อรอผู้เช่าส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนารายใหม่ทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ในปี 2569 ปริมาณพื้นที่ใหม่จะสูงเกินกว่าความต้องการในปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 13%

"โดยรวมแล้ว แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายในแต่ละภาคธุรกิจ แต่เสถียรภาพทางภูมิรัฐศาสตร์และการปรับตัวที่ดีขึ้นของเศรษฐกิจจะเป็นสองปัจจัยที่สำคัญที่สุด ที่จะส่งผลบวกต่อบรรยากาศของตลาดในปี 2569 นี้" นางสาวโชติกากล่าวสรุป

• ข่าวแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ
• ข่าวพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวอสังหาริมทรัพย์