ฟิทช์คงอันดับเครดิต บมจ. สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ ที่ BBB(tha)

           บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) ของ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ที่ ‘BBB(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ และอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้น (National Short-term Rating) ที่ ‘F3(tha)’ รวมถึงคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิของ SF ที่ ‘BBB(tha)’

ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต
          อัตราส่วนหนี้สินที่ลดลง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) จะลดลงมาอยู่ในระดับ 4.5 เท่าถึง 5.5 เท่าในปี 2558 ถึง 2560 ซึ่งเป็นระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตในปัจจุบันมากขึ้น จากระดับ 5.7 เท่า ณ สิ้นปี 2557 และ 6.8 เท่า ณ สิ้นปี 2556 การลดลงอย่างมากของอัตราส่วนหนี้สินในปี 2557 เนื่องมาจากค่าใช้จ่ายลงทุนและการลงทุนที่อยู่ในระดับต่ำ รวมถึงเงินปันผลรับที่สูงจากบริษัทร่วมทุนที่ SF ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49 ซึ่งเป็นผู้บริหารศูนย์การค้าเมกาบางนา ที่มีพื้นที่เช่า 140,000 ตารางเมตร บริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร
          อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในระดับปานกลาง: SF น่าจะมีอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการประมาณร้อยละ 6-7 ในปี 2558 และร้อยละ 3-5 ในปี 2559-2560 โดยการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในปี 2558 ได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการรับรู้รายได้เต็มปีของผู้เช่ารายใหม่ที่ทำสัญญาในปี 2557 และ รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางและอื่นๆ เพื่อการจัดกิจกรรมต่างๆ เช่น การส่งเสริมการขาย ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ SF มีแผนที่จะเปิดศูนย์การค้าขนาดเล็กแห่งใหม่ในปลายปี 2558 และขยายศูนย์การค้าเดิม 1 แห่งในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2560 ซึ่งน่าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า 
          สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ด้วยจำนวนของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF จัดว่าอยู่ในระดับสูงและมีการกระจายตัวในด้านทำเลที่ตั้ง SF สามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) ให้อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538 แม้ว่าบางศูนย์การค้าจะยังคงประสบปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าและปริมาณสัญจรของลูกค้าที่ต่ำในช่วงปี 2555-2556 ก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF น่าจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 94 - 95 ในปี 2558-2560 (ในปี 2557 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 94)
          กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว: SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ถึงร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด โดยฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 16 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ การที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของ SF มาจากค่าเช่าพื้นที่ที่เก็บจากผู้เช่า ยังทำให้ SF ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการใช้จ่ายที่น้อยลงของผู้บริโภคอีกด้วย
          การหาเงินกู้ใหม่เพื่อชำระคืนเงินกู้เดิม: SF มีหนี้สินจำนวน 840 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้านับจากสิ้นเดือนมีนาคม 2558 โดย SF มีแผนจะชำระคืนหนี้สินดังกล่าวโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ สภาพคล่องของ SF ได้รับการสนับสนุนจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นรวม 398 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 1,397 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558

สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- รายได้รวมมีการเติบโตในอัตราร้อยละ 3-6 ต่อปีในปี 2558 - 2560
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ (EBITDAR Margin) เพิ่มสูงขึ้นจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นในขณะที่ต้นทุนส่วนใหญ่เป็นต้นทุนคงที่
- ค่าใช้จ่ายลงทุน (รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและปรับปรุงซ่อมแซม) รวมประมาณ 900 ล้านบาทในช่วงปี 2558-2560

ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ: 
          รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 31 มีนาคม 2558 อยู่ที่ระดับ 4.3 เท่า)
          อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่สูงกว่า 6.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับรอบ 12 เดือนล่าสุด ณ 31 มีนาคม 2558 อยู่ที่ระดับ 5.4 เท่า)

ปัจจัยบวก: 
          รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง 
          อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง ต่อเนื่อง