แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพมหานคร

ตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา ที่อยู่อาศัยระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีการเปิดตัว อยู่ที่ 4,045 หน่วย โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ กลางใจเมือง 129 หน่วย บ้านเดี่ยวรอบนอกเมือง 1,263 หน่วย และ คอนโดมิเนียม 2,653หน่วย ทั้งนี้ในช่วงปี 2558 มีโครงการใหม่เกิดขึ้นถึง 21 โครงการ โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมถึง 9 โครงการ ซึ่งนับว่าสูงเป็นประวัติการณ์

สำหรับขนาดของบ้านเดี่ยวทั้งในเมืองและนอกเมืองอยู่ที่ 350-780 ตารางเมตร ที่แตกต่างกันคือขนาดที่ดินซึ่งจะอยู่ระหว่าง 100-400 ตารางวา สำหรับบ้านนอกเมือง และ 24-120 ตารางวา สำหรับบ้านในเมือง และหากเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอนขึ้นไปในระดับราคาใกล้เคียงกัน พื้นที่ใช้สอยคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 70-120 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 130-220 ตารางเมตร สำหรับ 4 ห้องนอนขึ้นไปและเพนท์เฮาส์อยู่ที่ 270-700 ตารางเมตร ทั้งนี้ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้นบ้านจะมีฟังชั่นที่แตกต่างขึ้นอีกหลายรูปแบบขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ lifestyle และ รสนิยมของผู้ซื้อ ดังนั้นการพัฒนาสินค้าจึงต้องให้ตอบโจทย์ความต้องการของคนกลุ่มนี้อย่างแท้จริง

"Player ในตลาด แบ่งเป็น 2 กลุ่มใหญ่คือ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ กลุ่มนี้จะเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่อยู่ในตลาดมานานแล้ว กับกลุ่มนักพัฒนาขนาดกลางที่พัฒนาสินค้าที่ nicheวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าในระดับบน ทำโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก นอกจากนี้ ยังมีนักพัฒนารายใหม่ที่สนใจเข้ามาจับตลาดนี้หลายราย เนื่องจากเชื่อว่า ยังคงมีดีมานด์ สินค้าสามารถทำตลาดได้ไม่ยากและขายให้กับผู้ซื้อเพียงไม่กี่ราย" นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวอุปสงค์

สำหรับโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2554 ยอดขายรวมบ้านและคอนโดในตลาดนี้อยู่ที่ 53% โครงการบ้านหรูรอบนอกยอดขายอยู่ที่ 43% บ้านในเมืองอยู่ที่ 60% และ คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 57% ทั้งนี้อุปทานที่เหลือส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายในปีนี้เป็นหลักพฤติกรรมการซื้อบ้านของลูกค้าในกลุ่มนี้ต้องการเห็นสินค้าจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านรอบนอกเมือง ส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่สร้างเสร็จก่อนขาย ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดนี้ยังคงเติบโตคือ การขยายตัวของครอบครัวใหม่ในทำเลต่างๆ ของกรุงเทพ สำหรับบ้านในเมืองและคอนโดมิเนียมนั้น ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดเติบโตยังคงเป็นราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้มีโอกาสในการลงทุน นอกจากนี้ตลาดต่างชาติก็ยังเป็นกลุ่มที่ให้ความสนใจสินค้าบ้านและคอนโดระดับหรูนี้ด้วยระดับราคา

ในส่วนของ ระดับราคา สินค้า ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการปรับตัวสูงขึ้นของราคามาจาก สินค้าที่มีความหรูหรามากขึ้น และต้นทุนที่ดิน และต้นทุนค่าก่อสร้าง อย่างไรก็ตามการตั้งราคาสินคาประเภทนี้ขึ้นอยู่กับความหรูหราของโครงการ รายละเอียด material วัสดุอุปกรณ์ที่ให้ในโครงการเป็นอย่างมากสำหรับตลาด คอนโดมิเนียม ซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาเริ่มต้น มากกว่า 15 ล้านบาทที่เปิดตัวในปีนี้มีทั้งสิ้น 9โครงการ มีราคาเฉลี่ยถึง 288,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปรับตัวจากปีที่แล้วถึง 18%แนวโน้ม

"ปีหน้า ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีโครงการบ้านรูปแบบใหม่ๆ ในระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ จากทั้งผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหญ่ และน่าจะมีสินค้ารูปแบบใหม่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้น ซึ่งมี design แตกต่าง ฟังชั่นบ้าน ตอบสนองความต้องการกลุ่มลูกค้า โดยอยู่ในทำเล ใจกลางเมือง สงบ แต่ใกล้แหล่ง luxury lifestyle ซึ่งเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการพัฒนาสินค้าประเภทนี้มากที่สุด" นางนลินรัตน์ เสริม

ตลาดต่างชาติยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพยังถูกกว่า เมื่อเทียบกับในต่างประเทศ ทำเลที่ลูกค้ากลุ่มนี้มองหา ยังคงเป็นสุขุมวิท หลังสวน และสาทรเป็นหลักเนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและต่างชาติคุ้นเคยเป็นอย่างดี

ปีหน้าทำเล นอกจากสุขุมวิท หลังสวน ที่น่าจับตามอง พหลโยธินตอนต้นและซอยอารีย์ ก็น่าจะมาแรงสำหรับบ้านใจกลางเมืองราคาสูง เนื่องจากเป็นทำเลที่หาที่ดินค่อนข้างยากและราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับสุขุมวิท

สำหรับระดับราคาบ้านหรูในเขตนอกเมือง แนวโน้มการปรับราคาขึ้นในปีหน้าน่าจะเกิดจากcost push factor เป็นหลัก บ้านในเมือง ก็น่าจะเช่นเดียวกัน สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ราคาน่าจะปรับขึ้นอีก ไม่ต่ำกว่า10%

• ข่าวกรุงเทพมหานคร
• ข่าวตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวตลอดปี