ไนท์แฟรงค์เผยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ครึ่งปีแรกของปี 2012 และแนวโน้มในครึ่งปีหลัง

คุณริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด สรุปภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ครึ่งปีแรกของปี 2012 ดังนี้ ประเด็นสำคัญโดยสรุป 27,084 คือจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจาก 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้วเป็น 62.07% หรือเท่ากับ 16,810 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นจากตัวเลขเดิมจำนวน 5,653 ยูนิตในช่วงครึ่งปีหลังของปี ที่แล้ว ราคาคอนโดมิเนียมในภาพรวมขยายตัวขึ้นถึง 3.5% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2011 มีความคาดหวังว่าอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้จะเพิ่มขึ้นจากเมื่อต้นปี ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเปิดตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ ภาพรวมตลาด ไนท์แฟรงค์ ทำการตรวจสอบและทบทวนอุปทานของคอนโดมิเนียมโดยได้รวมอุปทานตั้งแต่ปี 2008 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2012 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่เปิดตัวตั้งแต่ก่อนปี 2008 ได้ปิดการขายไปเรียบร้อยแล้ว ขณะที่อุปสงค์ได้เพิ่มขึ้นในปีนี้ซึ่งเป็นไปตามปัจจัยการอ่อนตัวของอุปสงค์ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา โดยที่อุปสงค์ส่วนใหญ่เกิดจากนักลงทุนชาวไทยและนักลงทุนชาวเอเชีย ในเรื่องของราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอันเป็นผลสืบเนื่องจากค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ห้องแบบหนึ่งห้องนอนที่มีให้จับจองอย่างท่วมท้นสามารถตอบรับความต้องการของผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ด้วยเหตุผลด้านการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของพนักงานออฟฟิศหนุ่มสาวรวมไปถึงคู่รักยุคใหม่ จึงมีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ แนวโน้มอุปทาน คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 26,354 ยูนิต อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 202,391 ยูนิตในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากอุปทานเมื่อปลายปี 2011 จำนวน 175,307 ยูนิตหรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ได้ 15.5% จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เท่ากับ 27,084 ยูนิต โดยคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวส่วนใหญ่มีทำเลตั้งอยู่ในเขตชานเมืองคิดเป็น 72% ของคอนโดใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วยคอนโดในเขตรอบเมืองและคอนโดในเขตเมืองด้วยตัวเลข 21% และ 7% ตามลำดับ ในปีนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในเขตเมืองจะให้น้ำหนักไปที่ย่านสุขุมวิท แนมโน้มอุปสงค์ อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 50.2% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 เป็น 62.07% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครมีการชะลอตัวลงในปี 2011 โดยมีการวิจัยพบว่าอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 20,560 ยูนิต โดยระหว่างครึ่งปีแรกของปี 2012 อุปสงค์มีจำนวนประมาณ 16,810 ยูนิต โดยเพิ่มขึ้น 12.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อุปสงค์ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่บริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในย่านแจ้งวัฒนะ ซึ่งมีอัตราการเข้าพักถึง 4,133 ยูนิต จากยูนิตใหม่ทั้งหมด 5,406 ยูนิต หรือประมาณ 76.5% ขณะที่ย่านสุขุมวิทฝั่งรอบนอกเป็นอีกทำเลที่มีอุปสงค์สูงในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ โดยนับเป็นอัตราการเข้าพัก 2,088 ยูนิตจากจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ที่ขายไป 3,444 ยูนิต ในส่วนทำเลกรุงเทพชานเมืองก็พบว่ามีอุปสงค์สูงเช่นเดียวกันคือ 3,167 ยูนิตจากจำนวนยูนิตใหม่ที่ขายไปแล้ว 5,764 ยูนิต แนวโน้มด้านราคา ราคาขายโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 เพิ่มขึ้น 3.5% จากช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 ราคาขายคอนโดยมิเนียมในทำเลย่านชานเมืองของกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือ 0.8% เมื่อเทียบกับราคาในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2011 อันเป็นผลมาจากอุปสงค์จำนวนมากในพื้นที่ ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตชานเมืองและบริเวณรอบเมืองของกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากปีที่แล้ว ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2012 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองเท่ากับ 145,232 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมรอบเมืองจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 98,199 บาท และราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเขตชานเมืองอยู่ที่ตารางเมตรละ 51,415 บาท แนวโน้มในอนาคต ในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพรอบเมืองจะลดลงและเราจะได้เห็นคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่จะเปิดตัวในเขตเมือง ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะเลือกคอนโดมิเนียมทำเลในเมืองมากกว่าย่านรอบเมือง เนื่องจากไม่มีข้อแตกต่างทางราคาขายมากนัก ในส่วนของคอนโดมิเนียมระดับหรูจะเกิดอุปทานใหม่ขึ้นในตลาดเพื่อตอบรับความต้องการของอุปสงค์ท้องถิ่นทั้งในแง่ของการพักอาศัยเองและการลงทุน นอกจากนี้ยังมีผู้ซื้อจากต่างประเทศ อาทิ สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ขณะที่ราคาขายของคอนโดมิเนียมในเขตเมืองจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากภาวะขาดแคลนพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสำหรับการพัฒนาโครงการ จึงจะเกิดการแข่งขันอย่างหนักบนพื้นที่กรุงเทพชานเมือง แต่อย่างไรก็ตามราคาขายจะยังไม่ปรับตัวนัก ภาคผนวก ทำเลของคอนโดมิเนียม เขตเมือง ย่านกรุงเทพชั้นในเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยย่านธุรกิจการค้าและเป็นบริเวณศูนย์กลางด้านการจับจ่ายใช้สอยและการพักอาศัยที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยว รวมไปถึงคนไทยที่มีฐานะระดับสูง เขตเมืองยังกินพื้นที่ไปยังทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญนครและถนนพระราม 3 โดยเขตเมืองสามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่ย่อยดังนี้ พื้นที่ธุรกิจการค้า (CBD) พื้นที่ธุรกิจการค้าครอบคลุมตั้งแต่ถนนสาทร ถนนสีลม และถนนวิทยุ ซึ่งเป็นสมรภูมิทางธุรกิจที่สะดวกในการเข้าถึงจากสุขุมวิท พระราม 3 และพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำ สุขุมวิท ครอบคลุมบริเวณถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 1 ไปจนถึงซอย 63 ทางทิศเหนือ และถนนสุขุมวิทซอย 2 ถึงซอย 42 ทางทิศใต้ ทำเลที่ได้รับความนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่พักอาศัยในประเทศไทยและนักท่องเที่ยวเริ่มต้นตั้งแต่ สี่แยกอโศกทางทิศตะวันตกไปจนถึงห้างสรรพสินค้าเอ็มโพเรี่ยมทางทิศตะวันออก พระราม 3 และริมฝั่งแม่น้ำ บริเวณนี้กระจายอาณาเขตตั้งต้นที่ถนนเจริญนครริมแม่น้ำเจ้าพระยาทางใต้ ผ่านสะพานสาทรไปยังทิศเหนือของถนนสี่พระยาและถนนนราธิวาสราชนครินทร์ทั้งสองฟาก เขตรอบเมือง เขตรอบเมืองเป็นบริเวณพื้นที่ชายขอบของเขตเมืองโดยสามารถเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้โดยสะดวก ทำเลนี้จึงเป็นทางเลือกของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยปัจจัยเรื่องระยะทางที่ใกล้กับศูนย์การค้าและยังสะดวกต่อการคมนาคมขนส่ง สำหรับกรุงเทพเขตรอบเมืองสามารถแบ่งออกเป็นพื้นที่ย่อยได้ดังนี้ รัชดา-ลาดพร้าว ทำเลนี้เป็นเขตรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สัญจรผ่าน โดยครอบคลุมถนนรัชดาภิเษกทั้งสองด้านและไปยังช่วงต้นของถนนลาดพร้าว พหลโยธิน บริเวณนี้กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยมีจุดเริ่มต้นตั้งแต่ถนนพหลโยธินซอย 1 ไปจนถึงซอย 13 และถนนพหลโยธินซอย 2 ถึงซอย 14 เขตชานเมือง พื้นที่เขตชานเมืองของกรุงเทพมหานครสามารถแบ่งออกเป็น 3 ทำเลหลักได้แก่ สุขุมวิทรอบนอก ได้แก่บริเวณถนนสุขุมวิททั้งสองฝั่งตั้งแต่ถนนสุขุมวิท 63 ตรงไปยังสี่แยกบางนา ธนบุรี ครอบคลุมส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามหานคร BTS ตั้งแต่สถานีสะพานตากสินไปยังสถานีวงเวียนใหญ่ พื้นที่อื่น พื้นที่ชานเมืองนอกเหนือจากที่ได้กล่าวมาข้างต้น ทำเลของคอนโดมิเนียมประเภทนี้ส่วนใหญ่จะกระจัดกระจายอยู่โดยรอบกรุงเทพมหานคร อาทิ ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ เกษตรนวมินทร์ เพชรเกษม เป็นต้น การแบ่งประเภทของคอนโดมิเนียม พรีเมี่ยม ? ทำเลย่านธุรกิจการค้า ถนนสุขุมวิท (ซอย 1-63 ซอย 2-42) และทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ? ราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร ? ขนาดยูนิตเริ่มต้นที่ 120 ตารางเมตร ? ความสูงของเพดานอย่างน้อย 3 เมตร ? การตกแต่งยูนิตอยู่ในมาตรฐานระดับสูงสุด เกรด เอ ? ทำเลย่านธุรกิจการค้า ถนนสุขุมวิท (ซอย 1-63 ซอย 2-42) ทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และย่านปทุมวันไปจนถึงซอยอารีย์ (ถนนพหลโยธิน ซอย 5) ? ราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 100,000-149,999 บาทต่อตารางเมตร ? ขนาดยูนิตเริ่มต้นที่ 50 ตารางเมตร ? ความสูงของเพดานอย่างน้อย 2.7 เมตร เกรด บี ? ทำเลอื่นๆ ในกรุงเทพมหานคร ? ราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 60,000-99,999 บาทต่อตารางเมตร -นท-

• ข่าวไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์
• ข่าวตลาดคอนโดมิเนียม
• ข่าวริษิณี สาริกบุตร
• ข่าวกรุงเทพมหานคร
• ข่าวคอนโดมิเนียม