ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กร “บ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” เป็น “BB+” จาก “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน & หุ้นกู้ไม่มีประกันที่ “BBB” และ “BB+” ด้วยแนวโน้ม “Stable”

          ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เป็น ระดับ “BB+” จาก “BBB-” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF143A, PF153A, และ PF15NA) ที่ระดับ “BBB” และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF156A) ที่ระดับ “BB+”
          การปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ ผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงนั้นมีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนในการดำเนินงานที่ปรับตัวสูงขึ้นจากทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงแรม และจากผลการดำเนินงานที่แย่ของโครงการคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงผลงานที่เป็นยอมรับของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรร ลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะขาดแคลนแรงงานในกลุ่มผู้รับเหมาด้วย
          แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 70% เอาไว้ได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถก่อสร้างและส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผน นอกจากนี้ แผนการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักของบริษัทนั้นคาดว่าจะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่องทางการเงินให้กับบริษัทได้ในระยะสั้นถึงปานกลาง ทั้งนี้ อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากสถานะทางธุรกิจและทางการเงินของบริษัทปรับตัวลดลงจากระดับปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นหากอัตรากำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 10%-12% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ระดับ 60%-65% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง 
          เนื่องจากอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคนั้นไม่จัดอยู่ในอันดับความน่าเชื่อถือในระดับน่าลงทุน ดังนั้นการพิจารณาอันดับเครดิตหุ้นกู้จะคำนึงถึงโอกาสในการได้คืนในกรณีผิดนัดชำระหนี้ด้วยนอกเหนือจากการพิจารณาตามอันดับเครดิตองค์กรแล้ว โดยโอกาสในการได้คืนของหุ้นกู้ไม่มีประกันของบริษัทนั้นคาดว่าจะสูงเกินกว่า 50% ดังนั้น อันดับเครดิตของหุ้นกู้ไม่มีประกันดังกล่าวจึงเท่ากับอันดับเครดิตองค์กรที่ “BB+” สำหรับอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัทยังคงเท่ากับ “BBB” ซึ่งสูงกว่าอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกัน 2 อันดับ ทั้งนี้ สะท้อนถึงการที่ ธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) (ผู้ค้ำประกัน) ค้ำประกันการจ่ายเงิน 60% ของมูลค่าหุ้นกู้ โดยธนาคารได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “AA-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” 
          บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด อรรถญาณสกุล และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ณ เดือนกันยายน 2556 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัย 38 โครงการด้วยมูลค่าคงเหลือประมาณ 37,000 ล้านบาท และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ประมาณ 8,000 ล้านบาท โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 30% 
          ยอดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 ลดลง 31% เป็น 7,675 ล้านบาท โดยยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างน้อยที่ 1,525 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 เนื่องจากบริษัทเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียงแห่งเดียว และโครงการที่เหลือขายอยู่ก็มียอดขายที่ช้าด้วย อย่างไรก็ตาม รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้น 21% เป็น 7,750 ล้านบาท โดยรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเท่ากับ 5,391 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมีเพียง 1,050 ล้านบาทซึ่งต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้มาก โดยเป็นผลมาจากความล่าช้าในการโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้นหลายโครงการ 
          ต้นทุนในการดำเนินงานที่สูงขึ้นจากทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงแรมทำให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายเท่ากับ 12.2% ในปี 2554 และลดลงเหลือ 8.7% ในปี 2555 และ 7.5% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากการลงทุนจำนวนมากในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม โดยอัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก 49% ในปี 2552 เป็น 61% ในปี 2553 และสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเกือบ 70% ณ เดือนกันยายน 2556 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เพิ่มสูงขึ้นและผลการดำเนินงานที่แย่ลงเป็นผลให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 1.3% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 ลดลงจาก 2.4% ในปี 2555 และ 5.3% ในปี 2554 
          ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 60% ต่อไปในอีก 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีความจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเพื่อก่อสร้างและส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วงปี 2557-2559 นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนการขยายการลงทุนไปพัฒนาคอนมิวนิตี้มอลล์ 3 แห่งซึ่งมีมูลค่าก่อสร้างรวม 4,150 ล้านบาทในช่วงปี 2557-2559 อีกด้วย จากแผนการลงทุนในอนาคตของบริษัทนั้นคาดว่าจะมีผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของบริษัทในอีก 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีหุ้นกู้ระยะสั้นและระยะยาวที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2557 จำนวน 4,300 ล้านบาท และในปี 2558 จำนวน 7,000 ล้านบาท ดังนั้น บริษัทจึงมีแผนจะขายที่ดินเปล่าหลายแปลง ขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออกไป และหาผู้ร่วมทุนสำหรับการลงทุนในคอมมิวนิตี้มอลล์ในช่วงที่เหลือของปี 2556 จนถึงปี 2557 ซึ่งน่าจะช่วยแบ่งเบาภาวะตึงเครียดทางการเงินในระยะสั้นถึงปานกลางได้ 

          บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF)
          อันดับเครดิตองค์กร: BB+
          อันดับเครดิตตราสารหนี้:
          PF143A: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2557 BBB
          PF153A: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 BBB
          PF156A: หู้นกู้ไม่มีประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 BB+
          PF15NA: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 BBB
          แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable