ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กร “บ. ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์” ที่ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม "Stable”

ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงความกังวลในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวสูงขึ้นและภาวะการขาดแคลนแรงงานด้วย ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลางต่อไป และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้ให้ได้ตามแผน และการที่บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในช่วงเวลาเดียวกันนั้นก็ทำให้บริษัทต้องมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการกระแสเงินสดเข้า-ออกเพื่อลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นอกจากนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ให้สูงเกินกว่า 65% ด้วย บริษัทชาญอิสสระเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่ดำเนินโครงการภายในประเทศ บริษัทก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้ง ด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนกรกฎาคม 2556 จำนวน 46.62% สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีค่อนข้างหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม วิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลางถึงสูง ทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขตอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ภูเก็ต และนครราชสีมาด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่มากนัก โดย ณ เดือนมิถุนายน 2556 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 4,000 ล้านบาท ทั้งนี้ เกือบ 80% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลืออยู่ในโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ในปัจจุบันจำนวน 3,685 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนจะส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าจำนวน 85% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้เหล่านี้ในช่วงปี 2557-2558 นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าในระดับคุณภาพบริการที่ดีเยี่ยม อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่ออยู่อาศัยสำหรับขายในโครงการและสร้างรายได้ที่เพิ่มขึ้นทุกปีให้แก่บริษัทตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา โดยบริษัทมีรายได้จากโรงแรมจำนวน 304 ล้านบาทในปี 2555 และ 197 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีด้วย เนื่องจากความไม่สม่ำเสมอในการเปิดโครงการใหม่ทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างผันผวน โดยยอดขายลดลงเหลือ 660 ล้านบาทในปี 2551 และ 367 ล้านบาทในปี 2552 จาก 1,943 ล้านบาทในปี 2550 เนื่องจากไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปี 2551-2552 ยอดขายเติบโตขึ้นเป็น 714 ล้านบาทในปี 2553 และ 899 ล้านบาทในปี 2554 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” ยอดขายของบริษัทถึงจุดสูงสุดที่ 2,475 ล้านบาทในปี 2555 โดยเป็นผลมาจากยอดขายคอนโดมิเนียมในโครงการ “บ้านทิวทะเล” เฟส 1-2 และโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 เท่ากับ 1,626 ล้านบาท เติบโต 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยโครงการ“ISSI @ สุขสวัสดิ์” ทำยอดขายได้ 1,106 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 รายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทค่อนข้างผันผวน โดยบริษัทมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2551-2554 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,068 ล้านบาทในปี 2555 เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” รายได้ของบริษัทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2556 ลดลง 45% เป็น 584 ล้านบาทเนื่องจากมีการส่งมอบที่ลดลง อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเท่ากับ 18%-19% ในปี 2551 และปี 2552 และลดลงเหลือ 9% ในปี 2553 และ 11% ในปี 2554 หลังจากนั้นก็กลับมาดีขึ้นเป็น 18% ในปี 2555 ก่อนที่จะลดลงเหลือเพียง 3% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูง โดยอยู่ที่ระดับ 55%-64% ในช่วงปี 2551-2554 และปรับตัวดีขึ้นเป็น 53% ในปี 2555 จากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนมิถุนายน 2556 ที่ระดับ 56% และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปในอีก 2-3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ อย่างไรก็ตาม การขายสินทรัพย์บางส่วนในโรงแรมศรีพันวาเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวาในช่วงเดือนสิงหาคม 2556 นั้นน่าจะทำให้ความต้องการเงินกู้ยืมของบริษัทลดลง โดยบริษัทมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวประมาณ 800 ล้านบาท จากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ -0.02% ในปี 2553 และ 3.01% ในปี 2554 จาก 7% ในปี 2552 และ 11% ในปี 2551 ภายหลังจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าวแล้ว อัตราส่วนดังกล่าวก็ปรับตัวดีขึ้นเป็น 15% ในปี 2555 อย่างไรก็ตาม จากผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 ทำให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลงเหลือเพียง 3.91% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI) อันดับเครดิตองค์กร: BBB- แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable-กภ-

• ข่าวชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์
• ข่าวตลาดคอนโดมิเนียม
• ข่าวสำนักงานให้เช่า
• ข่าวคอนโดมิเนียม
• ข่าวทริสเรทติ้ง