ทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือบูม “แลนด์ลอร์ด” งัดแผนพัฒนารับฮับรถไฟฟ้า - รับมือภาษีที่ดินใหม่

ข่าวประชาสัมพันธ์ » อังคาร 11 พฤศจิกายน 2557 11:45 น.

          การขยายโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐบาลจะยังช่วยสนับสนุนอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย ในขณะที่โครงการขยายระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาลเดินหน้าทำให้พื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ สามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้นและยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า
          นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า นอกจากทำเล “กรุงเทพฯ ชั้นใน” ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท สาทร ย่านรัชดาฯ และทำเลอื่นๆ ที่บูมการซื้อ-ขายที่ดินและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วบริษัทฯ ยังมองว่ายังมีทำเลทางฝั่งทิศเหนือของกรุงเทพฯ ตั้งแต่ BTS หมอชิต สถานีปลายทางฝังเหนือของรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทเรื่อยไปยังห้าแยกลาดพร้าว ต่อเนื่องไปจนถึงรังสิต เป็นทำเลที่ดี มีศักยภาพ รองรับการเติบโตและการขยายตัวของเมือง โดยสาเหตุที่โฟกัสในทำเลดังกล่าวด้วยเหตุผลประกอบคือ BTS หมอชิตเป็นสถานีที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้ามหานครหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จตุจักร เหมาะแก่การคมนาคมจากกรุงเทพฯ ออกสู่ต่างจังหวัดและปริมณฑล (เหนือและอิสาน) และยังอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อและในบริเวณนี้จนถึงห้าแยกลาดพร้าวถูกวางให้เป็นฮับของรถไฟฟ้าในอนาคต
          การเลือกใช้เส้นทางตรงนี้สามารถทำได้หลากหลายมากไม่ว่าจะเข้าหรือออกตัวเมือง ยิ่งไปกว่านั้นมีโครงการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวจากหมอชิตถึงสะพานใหม่ รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางใหญ่ที่กำลังจะเปิดทำการในเร็วๆ นี้ ที่มีจุดเริ่มต้นและสิ้นสุดที่สถานีรถไฟบางซื่อ รวมไปถึงรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบางซื่อ – ท่าพระ และหัวลำโพง ที่มีจุดเริ่มต้นและสิ้นสุดที่สถานีรถไฟบางซื่อด้วยเช่นกัน และพื้นที่ดังกล่าวยังเป็นแนวทางการก่อสร้างของรถไฟชานเมืองสายสีแดงบางซื่อ – รังสิต กำหนดสร้างแล้วเสร็จปี พ.ศ. 2561โดยใช้สายทางเดิมโครงการโฮปเวลล์หรือโครงการขนส่งทางรถไฟยกระดับในกรุงเทพมหานคร
?
          “แยกลาดพร้าว” สมรภูมิใหม่ลงทุนคอนโดฯ – ออฟฟิศ – รีเทล
          ทั้งนี้จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยการตลาดและการลงทุนของบริษัทเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) นั้นกล่าวว่าในช่วง 2 - 3 ปี ที่ผ่านมาทำเลบริเวณห้าแยกลาดพร้าวและใกล้เคียงของถนนคู่ขนานถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ช่วง รถไฟฟ้า BTS หมอชิต กับถนนวิภาวดีรังสิต มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก มีคอนโดฯ ตามซอยผุดขึ้นมาหลายโครงการ ส่งผลให้การอยู่อาศัยในชุมชนย่านนี้เปลี่ยนรูปแบบไปมากพอสมควร เช่น โครงการคอนโดมิเนียม อิควิน๊อคซ์ พหล-วิภา ของบมจ. เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งนอกจากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นตึกแฝดคู่กันแล้ว ภายในโครงการดังกล่าวยังมีพื้นที่ให้เช่าเพื่อเป็นรีเทลประมาณ 1,800 ตร.ม.และอาคารสำนักงาน Equinox The Office Place ที่ล่าสุด บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ได้ซื้อจาก เมเจอร์ฯ ไปในราคากว่า 2,000 ล้านบาท, โครงการซิม คอนโดวิภา-ลาดพร้าวของบริษัท ธนาพัฒน์ฯ เป็นต้น
          นอกจากนี้ในย่านดังกล่าวยังมีอาคารสำนักงานไม่ว่าจะเป็น อาคารบางกอกแอร์เวย์, อาคารเล้าเปงง้วน, ตึกซัน และธนาคารทหารไทยสำนักงานใหญ่ “ผมว่าย่านนี้จะเป็นอีก cluster ที่มีทั้งคอมเมอร์เชียล เรซิเดนซ์เชียลแบบชนิดที่เกิดรีเทลคอนโดฯ และศูนย์การค้าในรูปแบบคอมมิวนิตีมอลล์” นายกิติศักดิ์ กล่าว พร้อมกับได้ตั้งข้อสังเกตว่า เป็นที่น่าจับตามองว่ากลุ่มบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านการสื่อสารและพลังงานซึ่งเกือบจะทั้งหมดและเป็นรายใหญ่มีสำนักงานอยู่บริเวณนี้ และเชื่อว่าที่นี่น่าจะเป็นอีกจุดที่สำคัญที่กลุ่มธุรกิจทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจ อีกทั้งออฟฟิศให้เช่าเกรด A ก็ค่อนข้างมีน้อย และยิ่งพื้นที่ในย่านนี้ถูกรัฐบาลวางอนาคตให้เป็นฮับรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนให้ไทยเป็นศูนย์กลางการค้าในภูมิภาคยิ่งจะช่วยสนับสนุนให้ต่างชาติมาใช้ไทยเป็นสำนักงานใหญ่ของหลายๆ บริษัท ก็ว่าได้
          ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านดังกล่าวในช่วงก่อนหน้านี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 90,000 - 100,000 บาท/ตร.ม. และเชื่อว่าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวราคาขายเริ่มต้นที่กว่า 100,000-120,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันน่าจะขยับขึ้นเป็น 500,000 - 600,000 บาท/ตร.ว. เพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนๆ ที่ราคาขายกันอยู่ประมาณ 200,000 - 350,000 บาท/ ตร.ว
          โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้ต่อเนื่องถึงต้นปี พ.ศ. 2558 มีโครงการ The Saint ของบริษัท ซาลาน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เจ้าของเดียวกับกลุ่มเซนต์จอห์น ที่นำเอาที่ดินเกือบ 7 ไร่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว (ฝั่งวิภาวดีรังสิต) พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 41 ชั้นรวมมูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท ส่วนโครงการรวมทุนระหว่างกลุ่มบริษัทบีทีเอส กับบมจ.แสนสิริ ที่ประกาศแผนล่าสุดว่าจะนำเอาที่ดินของ BTS บริเวณสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต จำนวน 5 ไร่ จากที่ดินทั้งหมด 16 ไร่ มาพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 43 ชั้น จำนวน 900 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งสิ้น 5,300 ล้านบาท โดยมีมูลค่าการลงทุน 1,200 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดการขายในเดือนมีนาคม 2558
ในส่วนของทำเลสถานีรถไฟฟ้า BTS หมอชิตยังมีที่ดินแปลงใหญ่จำนวนกว่า 60 ไร่เป็นแปลงเดิมที่โครงการบางกอกเทอร์มินอล ซึ่งเป็นที่ดินของราชพัสดุที่คาดการณ์กันว่ากระทรวงการคลังจะรื้อสัญญาเพื่อนำออกมาให้ผู้ประกอบการเอกชนที่สนใจประมูลใหม่ หากเป็นจริงหรือมีการลงทุนในที่ดินแปลงดังกล่าวจะช่วยสนับสนุนให้ทำเลบริเวณนี้มีความคึกคักเป็นอย่างมาก
          ด้วยศักยภาพของทำเลที่เข้า – ออกตัวเมืองได้อย่างสะดวกนั้น เมื่อข้ามสะพานห้าแยกลาดพร้าวไปยังดอนเมือง ด้านซ้ายเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของปตท. และที่ถือเป็นไฮไลต์ก็คือที่ดินร่วม 50 ไร่ริมถนนพหลโยธิน (ตรงข้ามแดนเนรมิตเดิม) และถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเดิมพัฒนาภายใต้ชื่อโครงการ บางกอกโดม โดยบริษัทยูนิเวสท์แลนด์ จำกัด บริษัทอสังหาฯ ของตระกูล “บุญดีเจริญ” แต่เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้โครงการนี้หยุดไป ที่ดินแปลงดังกล่าวจึงตกไปเป็นของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยหรือบสท. และเคยนำออกมาประมูลแล้วปัจจุบันเท่าที่ทราบที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ระหว่างศึกษารายละเอียดความคุ้มค่าในการพัฒนา
          ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมืองซึ่งหาได้ไม่ง่ายนักทั้งยังติดถนนสายหลัก 2สาย คือ พหลโยธินและวิภาวดีรังสิต ใกล้ทางด่วนและที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต - สะพานใหม่ เป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงมากจึงมีความเป็นไปได้สูงว่าจะพัฒนาในรูปคอมเพล็กซ์ครบวงจรที่มีทั้งที่อาคารสำนักงานในลักษณะออฟฟิศปาร์ค และที่อยู่อาศัย โดยที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่บนผังเมืองสีส้ม ประเภท ย.7- 4 หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สามารถสร้างอาคารที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

ขนาดใหญ่มากกว่า 10,000 ตร.ม.ได้ เนื่องจากติดกับถนนที่มีขนาดเขตทางมากกว่า 30 เมตร
          “เส้นวิภาวดีรังสิตน่าจะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนในการนำเอาแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนาและราคาที่อยู่อาศัยน่าจะปรับขึ้นทุกปีรวมถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือกันก็น่าจะปรับขึ้นอย่างน้อย 30-40%” นายกิติศักดิ์ กล่าว พร้อมกับให้เหตุผลว่า ในย่านนี้จะมีโครงการลงทุนเกิดขึ้นอีกมาก ไม่ว่าจะเป็น ปตท.ซึ่งปัจจุบันเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และหมดอายุสัญญาเช่าช่วงแรกไปเมื่อเดือนมีนาคม 2556 นั้น ก็มีกระแสข่าวว่าปตท.จะซื้อที่ดินขนาดใหญ่ราว 70 ไร่ ในบริเวณโลคัลโรด วิภาวดีรังสิตใกล้กับโครงการนอร์ธปาร์ค
          ทำเลที่ดินในฝั่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือแถวโลคัลโรดจากนี้ไปคงมีความเคลื่อนไหวทั้งการเปลี่ยนมือและการลงทุนกันค่อนข้างมากและที่ดินที่มีอยู่จะเป็นแปลงใหญ่และอยู่ในมือของกลุ่มทุนรายใหญ่ เช่น กลุ่มบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือกลุ่มจีแลนด์ ก็มีแผนนำเอาที่ดินในย่านวิภาวดีรังสิต ออกมาพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นที่ดินย่านหลักสี่ใกล้โรงแรมมิราเคิล 36 ไร่, พัฒนาโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมืองเฟส 2 เนื้อที่ 100 ไร่พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวและนำเอาที่ดินในโครงการเดียวกันจำนวน 30 ไร่มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน

แนะระบาย Inventory - แบ่งเฟสพัฒนารับมือภาษีใหม่
          พร้อมกันนี้ผู้บริหารของเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ให้ความเห็นเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า จะยังไม่บังคับใช้จนกว่าจะถึงปี พ.ศ. 2559 เนื่องจากประเมินภาษีอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งขณะนี้ภาครัฐคงมีการประเมินราคาที่ดินใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น และราคาประเมินรอบใหม่จะเริ่มประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2559 จากการศึกษาเบื้องต้นพบมีทั้งข้อดี ข้อเสีย และผลกระทบต่อธุรกิจ ดังนี้

ข้อดี	ข้อเสีย
1. ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไร	เพิ่มคู่แข่งในการพัฒนาอาคารชุด
2. ช่วยชะลอการชึ้นของราคาที่ดิน	ทำให้เกิดการแข่งขันการระบายสินค้าสต๊อก (Inventory) เพื่อลดภาระภาษีที่ดิน
3. เปลี่ยนจากการเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ในอัตรา 0.5% แทน

โดยข้อดี คือ 1.ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรระยะยาว 2.ช่วยชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง1 – 2 ปี ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และ 3.ค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง โดยจ่ายเป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างใช้งานในเชิงพาณิชย์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน แต่ต้องติดตามเรื่องการคิดขนาดพื้นที่ส่วนกลางในการเก็บภาษีซึ่งจะมีเงื่อนไขหรือวิธีคิดอย่างไร ส่วนข้อเสีย คือ 1.เพิ่มคู่แข่งในการพัฒนาอาคารชุด เนื่องจากการทยอยนำแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนา และ 2.ทำให้เกิดการแข่งขันในการนำ สินค้าค้างสต็อก (Inventory) ออกมาขายมากขึ้นเพื่อลดภาระภาษีที่ดิน และจากนี้ไปผู้ประกอบการที่จะได้เปรียบก็คือ การทำให้ Inventory เหลือน้อยที่สุดหรือต้องเร่งระบายออกให้หมด ส่วนผลกระทบต่อธุรกิจในด้านต้นทุนและแนวทางในการพัฒนาโครงการนั้น คือจะส่งผลกระทบต่อการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โดยที่ดินขนาดใหญ่ต้องมีการแบ่งเป็นเฟสการพัฒนาโครงการ เป็นต้น

CMO ชนะประมูลงานสร้างพิพิธภัณฑ์กว่า 143 ล้านบาท แถมลุ้นไตรมาส 4 สดใส ลุยเมกะโปรเจ็กต์เพียบ

"ซีเอ็มโอ" ผู้นำตลาดพิพิธภัณฑ์และศูนย์การเรียนรู้ ล่าสุด ชนะประมูลงานใหญ่ โครงการก่อสร้างปรับปรุงอาคารนิทรรศการและบริการทางการศึกษา หน่วยงานกรมส่งเสริมวัฒนธรรม พื้นที่ 5,900 ตร.ม. มูลค่ากว่า 143 ล้านบาท ด้าน "ผู้บริหาร" แย้มผลงาน Q3-Q4 แนวโน้มสดใส งานจ่อคิวเพียบทั้งกลุ่มอีเวนต์ กลุ่มงานอุปกรณ์โปรดักชั่น และเอ็นเตอร์เทนเม้นท์ ตอบรับรัฐบาลใหม่ ส่งเสริมการท่องเที่ยวไทย ผลักดันอีเวนต์และเฟสติวัลขนาดใหญ่ นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีเอ็มโอ จำกัด (มหาชน) หรือ CMO เปิด

25 กันยายน 2566 17:42 น.

CMO โกอินเตอร์ ลุยงานครึ่งปีหลัง บุกจัดงานต่างประเทศ — เข้าสู่ครึ่งปีหลัง ธุรกิจอีเวนต์คึกคัก "กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์" บอสใหญ่ CMO นำทีมผู้บริหารลุยเต็ม... ก.ย. 66

CMO ขยายธุรกิจมิวเซียม ชูไฮไลต์นำเทคโนโลยีดิจิทัลสร้าง Brand Experience — "ซีเอ็มโอ" ประกาศความแข็งแกร่งในตลาดพิพิธภัณฑ์และศูนย์การเรียนรู้ เปิดแผนลุยเต็ม... เม.ย. 66

กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ผู้ก่อตั้ง เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) เข้าซื้อหุ้น QLT จำนวน 7.105% — "กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์" นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของแบ... ธ.ค. 65

ผู้บริหาร CMO เข้าซื้อหุ้น QLT สัดส่วน 7.105% ขึ้นแท่นผู้ถือหุ้นใหญ่ — "กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์" บอสใหญ่ CMO หลังปรับโครงสร้างจัดทัพผู้บริหาร ลุยงานเต็มท... ธ.ค. 65

CMO รุกธุรกิจเอ็นเตอร์เทนเม้นท์ ไตรมาส 4 ลุยจัดคอนเสิร์ตเฟสติวัลเพียบ — "ซีเอ็มโอ" ส่ง "ซีเอ็ม ไลฟ์" บริษัทในเครือ ลุยตลาด Entertainment ต่อเนื่อง ล่าสุดป... ต.ค. 65

CMO รุก เวิลด์คลาสเอ็นเตอร์เทนเม้นท์ ดึง Marshmello จัด OMG Festival 25 กันยายนนี้ — CMO ลุยตลาด International Festival เต็มตัว วางกลยุทธ์ดึงงานระดับโลกเข... ส.ค. 65

CMO โชว์งบไตรมาส 2 Turnaround พลิกทำกำไรรอบ 3 ปี เร่งปั้นธุรกิจเอ็นเตอร์เทนเม้นท์ระดับโลก ดันยอดขายปีนี้แตะ 1,900 ล้านบาท — "ซีเอ็มโอ" กลับมาทำกำไรในไตรมา... ส.ค. 65

CMO โรดโชว์ เสนอแผนธุรกิจ กองทุนตอบรับหนาแน่นเกินเป้า พร้อมเดินหน้าขยายธุรกิจครึ่งปีหลัง — CMO ลุย Roadshow แผนธุรกิจสุดหรู รุกตลาดครึ่งปีหลัง สถาบันการเง... มิ.ย. 65

CMO รุกตลาด Entertainment เต็มตัว เปิดตัวจัด GOT 7 FANCON ที่เกาหลีใต้ พร้อม Online ทั่วโลก — CMO ส่ง CM LIVE บริษัทในเครือรุกตลาด Entertainment ล่าสุด ปร... พ.ค. 65

ทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือบูม “แลนด์ลอร์ด” งัดแผนพัฒนารับฮับรถไฟฟ้า - รับมือภาษีที่ดินใหม่

ข่าวกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์+ระบบขนส่งมวลชนวันนี้

CMO ชนะประมูลงานสร้างพิพิธภัณฑ์กว่า 143 ล้านบาท แถมลุ้นไตรมาส 4 สดใส ลุยเมกะโปรเจ็กต์เพียบ