ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน “บ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” ที่ “BBB+” และ “BBB” พร้อมคงแนวโน้ม “Stable”

           ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB+” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ “BBB” โดยแนวโน้มยังคง “Stable” หรือ “คงที่” ทั้งนี้ อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และรายได้ที่เติบโตอย่างมั่นคง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เพิ่มขึ้นและอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ลดลง ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงด้วย ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังคาดว่าจะอยู่ในช่วง 50%-60% ทั้งนี้ การลดลงของความสามารถในการทำกำไรหรือการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนซึ่งเกินกว่าระดับ 60% จะส่งผลกระทบอย่างมากต่ออันดับเครดิตของบริษัท
          บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก่อตั้งในปี 2532 โดยหลังจากที่กลุ่มตระกูลชินวัตรซื้อกิจการของบริษัทในปี 2538 บริษัทก็เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทำการพัฒนา “อาคารชินวัตร 3” เป็นโครงการแรก ในปี 2546 บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจโดยเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปีเดียวกัน โดย ณ เดือนพฤษภาคม 2557 บริษัทยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 60.1% ของหุ้นทั้งหมด บริษัทนำเสนอสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม
          โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 6.8 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 29 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 24,500 ล้านบาท และมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 11,600 ล้านบาท โดยจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 ถึงปี 2559 รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 65% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์รวมกันคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% ส่วนรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 10% ของรายได้รวม
          ในปี 2556 ยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อน เป็น 13,532 ล้านบาท ในขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 เท่ากับ 3,463 ล้านบาท ลดลงถึง 50% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายที่ลดลงเนื่องจากผลกระทบจากความไม่สงบทางการเมืองซึ่งเริ่มต้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2556 ต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปี 2557 อีกทั้งในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 บริษัทเปิดโครงการบ้านเดี่ยวใหม่เพียง 2 โครงการ เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2556 ที่บริษัทเปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ ส่งผลให้ยอดขายคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 คิดเป็น 17% ของยอดขายทั้งหมด เทียบกับ 53% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่อีก 5 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 8,000 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของบริษัทจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 8,000-11,000 ล้านบาทต่อปีได้ในช่วงปี 2557-2559
          รายได้รวมของบริษัทในปี 2556 อยู่ที่ 10,031 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% จาก 8,358 ล้านบาทในปี 2555 ทั้งนี้ รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 9,201 ล้านบาทในปี 2556 จาก 7,555 ล้านบาทในปี 2555 ในขณะที่รายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 รายได้รวมของบริษัทลดลงเล็กน้อยเป็น 4,309 ล้านบาท จาก 4,428 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2556 โดยรายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการเติบโต ทั้งนี้
          ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 11,000-14,000 ล้านบาทในช่วงปี 2557-2559 เนื่องมาจากสัดส่วนรายได้จากคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น
          ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับปานกลาง อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 36%-37% ของรายได้ในช่วงปี 2555 จนถึงครึ่งแรกของปี 2557 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ลดลงเป็น 14% ในช่วงปี 2556 ถึงครึ่งแรกของปี 2557 จาก 16.92% ในปี 2555 และ 20.92% ในปี 2554 เนื่องจากบริษัทมีค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มสูงขึ้นจากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ความไม่สอดคล้องกันระหว่างค่าใช้จ่ายทางการตลาดและการรับรู้รายได้ของคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทไม่ควรต่ำกว่าระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากบริษัทมีแผนจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ
          ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 58.4% จากระดับ 55.5% ณ สิ้นปี 2556 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นเมื่อบวกกับอัตราการทำกำไรที่ลดลง ส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทลดลงจากระดับ 10% หรือสูงกว่า เหลือประมาณ 7%-8% ในช่วงปี 2556 ถึงครึ่งแรกของปี 2557 อย่างไรก็ตาม คาดว่าอัตราส่วนนี้จะปรับเพิ่มขึ้นที่ระดับ 10%-12% ได้เมื่อบริษัทรับรู้รายได้จากการโอนคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 ถึงปี 2559 จากการที่บริษัทใช้วงเงินกู้ยืมจากธนาคารในการลงทุนซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างโครงการ กระแสเงินสดรับของบริษัทจากการโอนบ้านและคอนโดมิเนียมจึงคาดว่าจะสอดคล้องกับกำหนดการชำระหนี้ของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 10,625 ล้านบาท โดยประมาณ 80% เป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และอีก 20% ที่เหลือเป็นหุ้นกู้ โดยบริษัทมีแผนจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีกจำนวน 4,419 ล้านบาทด้วย

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB+
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
SC156A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 BBB
SC160A: หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2559 BBB
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable

ข่าวเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น+พัฒนาอสังหาริมทรัพย์วันนี้

SC จัดทัพ ปรับพอร์ต การเงินแกร่ง พร้อมรับมือ 2025! ลุยเปิดโครงการใหม่ หลากหลายธุรกิจ