ฟิทช์ประกาศเครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกแก่ TREIT จากแผนการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศเครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกแก่อันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) และอันดับเครดิตภายในประเทศ สำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน (National Senior Unsecured Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT ซึ่งอยู่ที่ A-(tha) หลังจากที่ บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) (TICON) ประกาศเจตนาที่จะแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนสินทรัพย์หลักจากกลุ่ม TICON ซึ่งได้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท มาเข้ากองทรัสต์ TREIT โดย TREIT จะรับโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมดังกล่าวโดยชำระค่าตอบแทนเป็นหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ TREIT พร้อมเงินสด ซึ่งจะได้มาจากการกู้ยืม
เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกสะท้อนถึงการคาดการณ์ของฟิทช์ว่า การแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว มาเข้ากองทรัสต์ TREIT จะเพิ่มขนาดของกองทรัสต์ของ TREIT ให้ใหญ่ขึ้นมากกว่าสี่เท่า พร้อมกับมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ฟิทชคาดว่าสถานะทางการเงินของ TREIT จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เนื่องจาก TREIT ยังคงมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวมไว้ที่ประมาณร้อยละ 30 เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกน่าจะยกเลิกเมื่อธุรกรรมนี้ได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์และผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องและมีการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมมาให้แก่กองทรัสต์เสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาที่กำหนด กล่าวคือ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 หรือวันสิ้นสุดระยะเวลาที่กฎหมายจะขยายให้ในการได้รับยกเว้นภาษีและได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพ (ถ้ามี) ซึ่งหากมีการขยายระยะเวลาดังกล่าว การยกเลิกเครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกอาจจะใช้เวลานานกว่าหกเดือน
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
ขนาดกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้น: หากธุรกรรมนี้เสร็จสมบูรณ์ จะทำให้กองทรัสต์ของ TREIT ขยายขนาดเพิ่มขึ้นเป็น 3.1 หมื่นล้านบาท จาก 7.3 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 การกระจายตัวของผู้เช่าน่าจะดีขึ้นโดยรายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกจะคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22 ของรายได้รวมจากเดิมที่ร้อยละ 50 อย่างไรก็ตาม อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ อาจจะสั้นลงโดยสัดส่วนของสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดภายในสามปีข้างหน้า จะเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 73.9 จากร้อยละ 47.2 ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของกองทรัสต์ที่ขยายตัวขึ้นจะยังคงอยู่ที่ร้อยละ 78-80 หลังจากการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพมา
อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำกว่าที่คาด: ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของกองทรัสต์ TREIT เดิมน่าจะเพิ่มขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นและสภาวะอุปทานส่วนเกินที่ผ่อนคลายลงในบริเวณชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ที่ประมาณร้อยละ 78 ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ณ สิ้นปี 2559 เป็นระดับที่ต่ำกว่าที่ฟิทช์คาดการณ์ไว้ อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี เช่นเดียวกับ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 โดยสัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 ส่วนใหญ่จะมีการต่อสัญญา TREIT มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าในระดับปานกลาง เนื่องจากประมาณร้อยละ 6 ของพื้นที่ให้เช่าของ TREIT จะหมดอายุสัญญาเช่าภายในครึ่งปีหลังของปี 2560 และอีกร้อยละ 19 จะหมดอายุสัญญาเช่าในปี 2561
การลงทุนเพิ่มเติมโดยการก่อหนี้: การรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวน่าจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินของ TREIT ซึ่งวัดจากหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ลดลงมาอยู่ที่ประมาณร้อยละ 17 จากประมาณร้อยละ 21 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ฟิทช์ยังคงคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 28-30 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าตามนโยบายทางการเงินของ TREIT เดิม TREIT มีแผนที่จะลงทุนซื้อทรัพย์สินจำนวนประมาณ 750 ล้านบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ในช่วงปลายปี 2560 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน แต่แผนการลงทุนดังกล่าวน่าจะถูกเลื่อนออกไป เนื่องจากแผนการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวม
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
TREIT มีขนาดเล็กกว่าบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA (BBB+(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของบริษัทพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ในประเทศไทย กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของ TREIT จะยังคงน้อยกว่า WHA ประมาณร้อยละ 50 หลังจากการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมที่แปลงสภาพ TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนกว่าจากธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่ารองรับและไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ส่วน WHA มีความเสี่ยงที่สูงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และมีประมาณร้อยละ 60 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA) ที่มาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องเผชิญกับวัฏจักรของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ TREIT มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่า WHA และมีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า WHA แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น TREIT จึงมีอันดับเครดิตที่สูงกว่า WHA
TREIT มีกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) และขนาดของธุรกิจที่เล็กกว่า บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) หรือ SCC (A(tha)/แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นบวก) ซึ่งเป็นผู้ผลิตปูนซีเมนต์และผลิตภัณฑ์ปิโตรเคมีขั้นปลายที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และ บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน) หรือ SCCC (A(tha)/แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้ผลิตปูนซีเมนต์รายใหญ่อันดับสองของประเทศ ในขณะที่ TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนสูง SCC และ SCCC ต้องเผชิญกับความต้องการสินค้าที่มีลักษณะเป็นวัฏจักรและความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ นอกจากนี้ TREIT ยังมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่า อย่างไรก็ตาม SCC และ SCCC มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ (ก่อนการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวม)
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 750 ล้านบาทในปี 2560 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวนประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2561 และปี 2562 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ร้อยละ 30 ของเงินลงทุน
- อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าร้อยละ 85 และระยะเวลาในการหาผู้เช่าใหม่ 4-6 เดือน ในปี 2560-2562
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ประมาณร้อยละ 75-80 ในปี 2560-2562 (6 เดือนแรกของปี 2560: ร้อยละ 77)
- ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2562
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกจะได้รับการยกเลิกหลังจากธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งอาจจะใช้เวลามากกว่า 6 เดือนฟิทช์อาจมีการปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตหรืออันดับเครดิต หากมี
- ขนาดของกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้น โดยมีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท และมีการกระจายตัวของผู้เช่าและพื้นที่เช่าที่มากขึ้น
- อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 80 อย่างต่อเนื่อง
- อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่ที่ร้อยละ 20-25 (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ร้อยละ 21) และ/หรือ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) อยู่ในระดับ 3.0 เท่าถึง 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 3.5 เท่า) และ/หรือ อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) สูงกว่า 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 4.5 เท่า) อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ:
หากแผนการแปลงสภาพของกองทุนรวมไม่ได้ดำเนินการเสร็จสมบูรณ์ แนวโน้มอันดับเครดิตจะถูกปรับกลับมาเป็นลบ
สภาพคล่อง
สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี: ฟิทช์คาดว่า TREIT มีสภาพคล่องที่เพียงพอสำหรับการชำระดอกเบี้ยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA / Interest paid) ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่า TREIT คาดว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมบำรุงจะอยู่ในระดับที่ต่ำมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สภาพคล่องสำหรับการลงทุนใหม่น่าจะไดรับปัจจัยสนับสนุนจากความสามารถในการเข้าสู่ตลาดทุนและตราสารหนี้
หนี้สินที่มีประกันอาจเพิ่มสูงขึ้น: TREIT มีแผนที่จะกู้ยืมเงินจำนวน 3.8 พันล้านบาท ในการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นเงินกู้ยืมที่มีหลักประกัน ความสามารถในการได้รับชำระคืนหนี้ของเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันอาจได้รับผลกระทบหากอัตราส่วนหนี้สินที่มีหลักประกันต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (Secured Debt to EBITDA) อยู่ในระดับสูงกว่า 2 เท่า ถึง 2.5 เท่า ซึ่งอาจส่งผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิตสำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกันได้
เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกสะท้อนถึงการคาดการณ์ของฟิทช์ว่า การแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว มาเข้ากองทรัสต์ TREIT จะเพิ่มขนาดของกองทรัสต์ของ TREIT ให้ใหญ่ขึ้นมากกว่าสี่เท่า พร้อมกับมีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ฟิทชคาดว่าสถานะทางการเงินของ TREIT จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เนื่องจาก TREIT ยังคงมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวมไว้ที่ประมาณร้อยละ 30 เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกน่าจะยกเลิกเมื่อธุรกรรมนี้ได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์และผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องและมีการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมมาให้แก่กองทรัสต์เสร็จสมบูรณ์ภายในเวลาที่กำหนด กล่าวคือ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 หรือวันสิ้นสุดระยะเวลาที่กฎหมายจะขยายให้ในการได้รับยกเว้นภาษีและได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพ (ถ้ามี) ซึ่งหากมีการขยายระยะเวลาดังกล่าว การยกเลิกเครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกอาจจะใช้เวลานานกว่าหกเดือน
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
ขนาดกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้น: หากธุรกรรมนี้เสร็จสมบูรณ์ จะทำให้กองทรัสต์ของ TREIT ขยายขนาดเพิ่มขึ้นเป็น 3.1 หมื่นล้านบาท จาก 7.3 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 การกระจายตัวของผู้เช่าน่าจะดีขึ้นโดยรายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกจะคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22 ของรายได้รวมจากเดิมที่ร้อยละ 50 อย่างไรก็ตาม อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ อาจจะสั้นลงโดยสัดส่วนของสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดภายในสามปีข้างหน้า จะเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 73.9 จากร้อยละ 47.2 ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของกองทรัสต์ที่ขยายตัวขึ้นจะยังคงอยู่ที่ร้อยละ 78-80 หลังจากการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงสภาพมา
อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำกว่าที่คาด: ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของกองทรัสต์ TREIT เดิมน่าจะเพิ่มขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นและสภาวะอุปทานส่วนเกินที่ผ่อนคลายลงในบริเวณชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ที่ประมาณร้อยละ 78 ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ณ สิ้นปี 2559 เป็นระดับที่ต่ำกว่าที่ฟิทช์คาดการณ์ไว้ อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี เช่นเดียวกับ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 โดยสัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 ส่วนใหญ่จะมีการต่อสัญญา TREIT มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าในระดับปานกลาง เนื่องจากประมาณร้อยละ 6 ของพื้นที่ให้เช่าของ TREIT จะหมดอายุสัญญาเช่าภายในครึ่งปีหลังของปี 2560 และอีกร้อยละ 19 จะหมดอายุสัญญาเช่าในปี 2561
การลงทุนเพิ่มเติมโดยการก่อหนี้: การรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวน่าจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินของ TREIT ซึ่งวัดจากหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ลดลงมาอยู่ที่ประมาณร้อยละ 17 จากประมาณร้อยละ 21 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ฟิทช์ยังคงคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 28-30 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าตามนโยบายทางการเงินของ TREIT เดิม TREIT มีแผนที่จะลงทุนซื้อทรัพย์สินจำนวนประมาณ 750 ล้านบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ในช่วงปลายปี 2560 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน แต่แผนการลงทุนดังกล่าวน่าจะถูกเลื่อนออกไป เนื่องจากแผนการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวม
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
TREIT มีขนาดเล็กกว่าบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA (BBB+(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของบริษัทพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ในประเทศไทย กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของ TREIT จะยังคงน้อยกว่า WHA ประมาณร้อยละ 50 หลังจากการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมที่แปลงสภาพ TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนกว่าจากธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่ารองรับและไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ส่วน WHA มีความเสี่ยงที่สูงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และมีประมาณร้อยละ 60 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA) ที่มาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องเผชิญกับวัฏจักรของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ TREIT มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่า WHA และมีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า WHA แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น TREIT จึงมีอันดับเครดิตที่สูงกว่า WHA
TREIT มีกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) และขนาดของธุรกิจที่เล็กกว่า บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) หรือ SCC (A(tha)/แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นบวก) ซึ่งเป็นผู้ผลิตปูนซีเมนต์และผลิตภัณฑ์ปิโตรเคมีขั้นปลายที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และ บริษัท ปูนซีเมนต์นครหลวง จำกัด (มหาชน) หรือ SCCC (A(tha)/แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้ผลิตปูนซีเมนต์รายใหญ่อันดับสองของประเทศ ในขณะที่ TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนสูง SCC และ SCCC ต้องเผชิญกับความต้องการสินค้าที่มีลักษณะเป็นวัฏจักรและความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ นอกจากนี้ TREIT ยังมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่า อย่างไรก็ตาม SCC และ SCCC มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ (ก่อนการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวม)
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 750 ล้านบาทในปี 2560 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวนประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2561 และปี 2562 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ร้อยละ 30 ของเงินลงทุน
- อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าร้อยละ 85 และระยะเวลาในการหาผู้เช่าใหม่ 4-6 เดือน ในปี 2560-2562
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ประมาณร้อยละ 75-80 ในปี 2560-2562 (6 เดือนแรกของปี 2560: ร้อยละ 77)
- ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2562
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
เครดิตพินิจแนวโน้มเป็นบวกจะได้รับการยกเลิกหลังจากธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งอาจจะใช้เวลามากกว่า 6 เดือนฟิทช์อาจมีการปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตหรืออันดับเครดิต หากมี
- ขนาดของกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้น โดยมีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท และมีการกระจายตัวของผู้เช่าและพื้นที่เช่าที่มากขึ้น
- อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงกว่าร้อยละ 80 อย่างต่อเนื่อง
- อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอยู่ที่ร้อยละ 20-25 (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ร้อยละ 21) และ/หรือ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) อยู่ในระดับ 3.0 เท่าถึง 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 3.5 เท่า) และ/หรือ อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) สูงกว่า 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 4.5 เท่า) อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ:
หากแผนการแปลงสภาพของกองทุนรวมไม่ได้ดำเนินการเสร็จสมบูรณ์ แนวโน้มอันดับเครดิตจะถูกปรับกลับมาเป็นลบ
สภาพคล่อง
สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี: ฟิทช์คาดว่า TREIT มีสภาพคล่องที่เพียงพอสำหรับการชำระดอกเบี้ยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA / Interest paid) ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่า TREIT คาดว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมบำรุงจะอยู่ในระดับที่ต่ำมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สภาพคล่องสำหรับการลงทุนใหม่น่าจะไดรับปัจจัยสนับสนุนจากความสามารถในการเข้าสู่ตลาดทุนและตราสารหนี้
หนี้สินที่มีประกันอาจเพิ่มสูงขึ้น: TREIT มีแผนที่จะกู้ยืมเงินจำนวน 3.8 พันล้านบาท ในการรองรับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นเงินกู้ยืมที่มีหลักประกัน ความสามารถในการได้รับชำระคืนหนี้ของเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันอาจได้รับผลกระทบหากอัตราส่วนหนี้สินที่มีหลักประกันต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (Secured Debt to EBITDA) อยู่ในระดับสูงกว่า 2 เท่า ถึง 2.5 เท่า ซึ่งอาจส่งผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิตสำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกันได้
ข่าวกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์+อสังหาริมทรัพย์ไทคอนวันนี้
ภาพข่าว: หน่วยทรัสต์เพิ่มทุน TREIT เริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ
เกศรา มัญชุศรี กรรมการและผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด ร่วมงานวันแรกของการซื้อขายหลักทรัพย์เพิ่มทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) ภายหลังเสร็จสิ้นกระบวนการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กอง ซึ่งเป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม
หน่วยทรัสต์เพิ่มทุน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน (TREIT) เริ่มซื้อขาย 28 ธ.ค. นี้
—
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังห...
TREIT ขึ้นแท่นกองทรัสต์ขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ด้วยมูลค่าสินทรัพย์ 36,000 ล้านบาท
นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด หรือ TMAN ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน หรือ TREIT (TICON Freehold and Leasehold Real...
กองทุนบัวหลวงจ่ายปันผลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กองทุน วันที่ 12 มิ.ย.นี้
—
กองทุนบัวหลวงประกาศจ่ายปันผลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กองทุน ได้แก่ กองทุน T...