ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กร “บ. ปริญสิริ” ที่ “BB+” และเปลี่ยนแนวโน้มเป็น “Positive” จาก “Stable”

          ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ "BB+" ขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น "Positive" หรือ "บวก" จาก "Stable" หรือ "คงที่" โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสะท้อนถึงพัฒนาการที่ดีขึ้นของผลการดำเนินงานและโครงสร้างเงินทุนของบริษัท บริษัทมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของกระบวนการทำงาน อีกทั้งได้พยายามเร่งขายสินค้าให้เร็วขึ้น ปรับลดต้นทุนการดำเนินงาน รวมถึงการลดหนี้ลงจากเดิม อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร ฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็ก และผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน การพิจารณาอันดับเครดิตดังกล่าวยังคำนึงถึงหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงตลอดจนภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นด้วย 

          ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
          ผลงานเป็นที่ยอมรับ
          บริษัทมีผลงานมากกว่า 10 ปีในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล บริษัทมุ่งเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อยู่ 4 ประเภทได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมแบบตึกเตี้ย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาโครงการบ้านเดี่ยวถือเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท โดยสร้างรายได้มากกว่าครึ่งหนึ่งของรายได้ในแต่ละปี
          ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 16 โครงการมูลค่าประมาณ 8,200 ล้านบาท โดยประมาณ 60% เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ในขณะที่ประมาณ 30% เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ และอีก 10% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็กประมาณ 70 ล้านบาทเนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบแบบกึ่งสร้างเสร็จหรือแบบสร้างเสร็จ

          ฐานรายได้มีขนาดเล็ก
          บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยมีรายได้ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฐานรายได้ขนาดเล็กทำให้ต้นทุนการดำเนินงานคงที่ค่อนข้างสูงเมื่อคิดเป็นสัดส่วนเทียบกับรายได้ ส่งผลให้ผลการดำเนินงานมีความผันผวน โดยการลดลงของรายได้อย่างมากอาจมีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญ
          ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยอยู่ในช่วง 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี บริษัทวางแผนจะเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียม เนื่องจากบริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทในอนาคตจึงขึ้นกับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ
          หนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารน่าจะยังเป็นปัจจัยกดดันความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดในระดับกลางถึงล่าง อย่างไรก็ดี ภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในระดับหนึ่ง

          ผลการดำเนินงานผันผวน แต่มีสัญญาณการฟื้นตัว
          ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทมีความผันผวนสูง โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานอยู่ในช่วง 5%-15% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ต้นทุนการดำเนินงานของศูนย์การค้าชุมชนแห่งแรกของบริษัทอยู่ในระดับสูงในปี 2557 และ 2558 ซึ่งเป็น 2 ปีแรกของการดำเนินงาน ซึ่งส่งผลต่อกำไรของบริษัท
          ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 13.3% ในปี 2559 และ 14.9% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 จากระดับที่ต่ำกว่า 10% ในปี 2557 และปี 2558 บริษัทมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างเพื่อยกระดับการทำงาน การก่อสร้างล่าช้าในบางโครงการได้ถูกแก้ไขหลังบริษัทเปลี่ยนนโยบายเป็นขายบ้านสร้างเสร็จ บริษัทปรับลดต้นทุนการดำเนินงานและเพิ่มประสิทธิภาพของการใช้งบประมาณ เช่น การหันมาใช้การตลาดออนไลน์แทนการตลาดแบบดั้งเดิมอาทิใบปลิวและป้ายประกาศ โดยการตลาดออนไลน์มีราคาถูกกว่าและให้ประสิทธิผลที่ดี บริษัทเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากเน้นขายสินค้าโครงการเดิมที่มีอยู่มากกว่า สินค้าจึงถูกโอนออกจากงบดุลและช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของการใช้สินทรัพย์ ส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงานลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าต้นทุนการดำเนินงานจะเพิ่มขึ้นเพราะบริษัทวางแผนจะเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นในไม่กี่ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานจะยังคงสูงกว่า 12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าภายใต้สมมติฐานประมาณการโดยทริสเรทติ้ง 

          ระดับการก่อหนี้ลดต่ำลง
          ระดับการก่อหนี้ของบริษัทลดต่ำลงในช่วงที่ผ่านมา โดยบริษัทซื้อที่ดินใหม่ค่อนข้างน้อยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ บนที่ดินเดิม ความต้องการเงินทุนจึงลดต่ำลงตามรายจ่ายฝ่ายทุนที่ลดลง ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 48.7% ณ เดือนกันยายน 2560 จากที่ระดับสูงสุดที่ประมาณ 60% ในปี 2557
          แผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะไม่ทำให้ระดับการก่อหนี้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากเป็นโครงการตึกเตี้ยและมีขนาดค่อนข้างเล็ก ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะเพิ่มขึ้นแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 55% ตลอดในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยตามประมาณการ บริษัทจะซื้อที่ดินใหม่ไม่เกิน 800 ล้านบาทต่อปี ณ เดือนกันยายน 2560 บริษัทมีที่ดินรอการพัฒนามูลค่าเหลืออยู่ประมาณ 1,300 ล้านบาท ซึ่งทำให้บริษัทยังสามารถคุมงบประมาณการซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับต่ำต่อไปได้ในช่วงเวลาไม่กี่ปีข้างหน้า

          กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับหนี้เพิ่มสูงขึ้น
          กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับหนี้ปรับตัวดีขึ้นจากกำไรที่เพิ่มขึ้นและหนี้ที่ลดลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมเพิ่มขึ้นเป็น 9.2% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 จากระดับต่ำสุดที่ 1.3% ในปี 2557 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นเป็น 2.9 เท่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 จากที่ต่ำกว่า 1 เท่าในปี 2557 ทั้งนี้ ตามประมาณการของทริสเรทติ้ง อัตราส่วนแรกจะเคลื่อนไหวอยู่ในช่วง 5%-9% และอัตราส่วนหลังจะอยู่ที่ 2-3 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า 

          ความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินทดแทนยังคงอยู่ แต่น่าจะจัดการได้ 
          บริษัทมีความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินทดแทน โดยบริษัทมีหนี้ที่ครบกำหนดชำระในปี 2561 จำนวนเกือบ 1,400 ล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้ 1,100 บาท เงินกู้พัฒนาโครงการ 220 ล้านบาท และตั๋วเงินจ่ายที่ใช้สำหรับซื้อที่ดินอีก 80 ล้านบาท ซึ่งหุ้นกู้จำนวน 500 ล้านบาทที่ครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์บริษัทได้ไถ่ถอนแล้วด้วยเงินสด ทำให้ภาระหนี้ที่ครบกำหนดในปี 2561 เหลืออยู่ประมาณ 900 ล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2561 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาท และหลังจากไถ่ถอนหุ้นกู้จำนวน 500 ล้านบาทไปแล้วบริษัทยังมีวงเงินกู้พร้อมเบิกใช้ 320 ล้านบาทรวมกับเงินสดอีกประมาณ 130 ล้านบาท ดังนั้น บริษัทจะมีแหล่งเงินสดรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 750 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าบริษัทอาจจำเป็นต้องกู้ยืมใหม่บางส่วนประมาณ 150 ล้านบาทเพื่อทดแทนหนี้ที่ครบกำหนดในปีดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดการสภาพคล่องได้อย่างดีจากสถานะทางการเงินที่มีพัฒนาการที่ดีขึ้น ณ เดือนกันยายน 2560 บริษัทมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันอยู่ประมาณ 750 ล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่ง
          บริษัทมีข้อกำหนดตามหุ้นกู้ในการดำรงอัตราส่วนทางการเงินในส่วนของอัตราส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนทุนไม่เกิน 2 เท่า ซึ่งอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนกันยายน 2560 อยู่ที่ 0.95 เท่า จึงถือว่าบริษัทปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าว ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะบริษัทปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้ตลอดในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

          แนวโน้มอันดับเครดิต
          แนวโน้มอันดับเครดิต "Positive" หรือ "บวก" สะท้อนความคาดหวังว่าพัฒนาการของผลการดำเนินงานจะยังคงดำเนินต่อไป โดยการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์น่าจะช่วยให้บริษัทสามารถรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรเอาไว้ได้ในระยะยาว

          ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
          อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับอาจถูกปรับขึ้นได้หากการปรับโครงสร้างองค์กรช่วยยกระดับการทำงานภายในและผลการดำเนินงาน รวมถึงผลักดันให้บริษัทสามารถบรรลุเป้าตามประมาณการของทริสเรทติ้งได้ โดยในช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทน่าจะยังรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมไว้ได้ที่ไม่น้อยกว่า 5% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายไว้ได้ที่ประมาณ 2 เท่า
          อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากสถานะทางการเงินของบริษัทโดยเฉพาะกระแสเงินสดเมื่อเทียบกับภาระหนี้ต่ำกว่าที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ

          ภาพรวมบริษัท
          บริษัทปริญสิริก่อตั้งในปี 2543 โดยกลุ่มตระกูลโกวิทจินดาชัยและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2548 ปัจจุบันกลุ่มตระกูลโกวิทจินดาชัยยังคงเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุดของบริษัทในสัดส่วน 35% ของหุ้นทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2560 บริษัทเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบสำหรับกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2557 บริษัทขยายกิจการไปสู่ธุรกิจช้อปปิ้งมอลล์ โดยได้พัฒนาศูนย์การค้าชุมชนแห่งแรกชื่อ เพลินนารี่ มอลล์ ตั้งอยู่บนถนนวัชรพล ศูนย์การค้าชุมชนดังกล่าวมีพื้นที่เช่าประมาณ 20,000 ตารางเมตรและเปิดดำเนินงานในเดือนตุลาคม 2557 ซึ่งในช่วง 2 ปีแรกของการดำเนินงานมีผลประกอบการขาดทุนก่อนที่จะเริ่มมีกำไรในปี 2559 เป็นต้นมา รายได้จากพื้นที่เช่าของศูนย์การค้าชุมชนดังกล่าวคิดเป็นประมาณ 4% ของรายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 โดยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท
          ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีข้อพิพาททางกฎหมายจำนวนหนึ่ง หนึ่งในนั้นคือคดีความเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งที่หนึ่งในอาคารของคอนโดมิเนียมแห่งนี้ได้สร้างปิดกั้นทางเดินสู่ถนนสาธารณะ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้บริษัทรื้อถอนอาคารดังกล่าว อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าได้ทำการก่อสร้างถูกต้องตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องและได้ยื่นคำร้องต่อศาลอุทธรณ์ เนื่องจากความเสียหายในกรณีดังกล่าวยังไม่สามารถประเมินได้แน่ชัด บริษัทจึงอาจยังไม่จำเป็นต้องตั้งสำรองความเสียหายในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2560 ทริสเรทติ้งคาดว่าคดีดังกล่าวน่าจะต้องใช้เวลาต่อไปอีกช่วงระยะเวลาหนึ่งกว่าจะพบข้อสรุป