ร่างพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. .... ผ่านความเห็นชอบของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

          นายลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้มีมติในการประชุมเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 เห็นชอบร่างพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. .... (ร่างพระราชบัญญัติฯ) ซึ่งกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์แบบใหม่ โดยเป็นการแก้ไขข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์บางประการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ. 2542 ซึ่งตาม ป.พ.พ. ผู้เช่าไม่สามารถให้เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า หรือดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า อีกทั้งเมื่อผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่าย่อมระงับ สิทธิการเช่าจึงไม่อาจตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่า ในส่วนของกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม แม้ว่าจะได้แก้ไขข้อจำกัดตาม ป.พ.พ. โดยให้ผู้เช่าตามพระราชบัญญัตินี้สามารถให้เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า นำสิทธิการเช่าไปจำนอง และให้สิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทได้ แต่ก็ยังมีการกำหนดขอบเขตวัตถุประสงค์ของการเช่าไว้แค่เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น ดังนั้น การกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิจะเป็นการเพิ่มทางเลือกในการใช้ประโยชน์ให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ อันจะช่วยผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมต่อไป 
          ร่างพระราชบัญญัติฯ ประกอบด้วย 17 มาตรา โดยมีหลักการและสาระสำคัญสรุปได้ ดังนี้
          1. กำหนดให้มีสินทรัพย์ชนิดใหม่ (new asset class) เรียกว่า "ทรัพย์อิงสิทธิ" ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ที่มีความคล่องตัวในการเปลี่ยนมือและใช้ประโยชน์ โดยให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิ นำทรัพย์อิงสิทธิไปตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง และให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ นอกจากนี้ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิยังสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวออกให้เช่า และสามารถดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ 
          2. กำหนดให้เจ้าของที่ดินที่มีโฉนด ที่ดินที่มีโฉนดพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิฝ่ายเดียวลงบนอสังหาริมทรัพย์ของตนได้ในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี โดยการนำเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน น.ส. 4 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี) มาจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ (พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แล้วแต่กรณี)โดยหากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีการจำนอง การใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ไว้ก่อน เจ้าของจะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกัน หรือมีผู้สิทธิอื่น 
          3. เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกหนังสืออีกคู่ฉบับหนึ่งเรียกว่า "หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ" ซึ่งจะเก็บไว้ที่สำนักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งจะมอบให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสถานะเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิคนแรก โดยหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิมีความสำคัญคือ เป็นหนังสือที่ใช้แสดงความเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ และใช้ในการจดทะเบียนนิติกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ว่าจะเป็นการโอนทรัพย์อิงสิทธิ หรือการจำนองทรัพย์อิงสิทธิ 
          4. ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์เสมือนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังคงไว้ซึ่งสิทธิในการจำหน่ายและจำนองอสังหาริมทรัพย์โดยที่ทรัพย์อิงสิทธิตกติดไปด้วย รวมถึงมีสิทธิติดตาม เอาคืน และขัดขวางผู้ที่เข้ามาสอดในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
          5. เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น โดยให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือก่อสร้างขึ้นตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่ทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ทั้งนี้ อาจตกลงเป็นอย่างอื่นได้
          6. ร่างพระราชบัญญัติฯ จะมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
          สำนักกฎหมาย สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง  โทร. 0-2273-9020 ต่อ 3266