คุณไซม่อน ลี บ.แองเจิล เรียลเอสเตจ ประเมินสถานการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา

          1. ประเมินสถานการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แนวโน้มครึ่งปีหลังหลังจากมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ และการแก้อุปสรรคในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 
          ในช่วงไตรมาสแรกของปี 62 ที่มี back log จาก 2 ปีก่อน รอโอน และมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ยังไม่ได้ประกาศใช้นั้นภาพรวมอสังหาฯ ถือว่าอยู่ในช่วงทรงตัว แต่เมื่อถึงไตรมาสที่ 2 มาตรการ LTV ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ กำลังซื้อหดหายมากขึ้น ระดับสินค้าส่วนใหญ่ที่ระดับราคาอยู่ที่ 3 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 70% และระดับราคา เฉลี่ยที่ 5 ล้านบาท ปฏิเสธ ประมาณ 50% ส่วนสินค้าระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แม้กระนั้น สินค้าส่วนใหญ่ที่ระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงทำให้ ทั้งบริษัทจดทะเบียน รวมถึงบริษัทรายย่อยยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย จุดนี้เป็นปัญหาใหญ่ระดับมหภาค ที่จะทำให้สต็อกสินค้ามีคงค้างมากกว่า แสนหน่วย โดยเฉพาะบางทำเลเช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนสินค้าแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว โซนสุขุมวิทที่ปัจจุบัน สินค้าจำนวนมากเป็นสินค้าที่มีราคา Over price เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวขึ้น ทำให้ราคาของสินค้า คอนโดมีการปรับขึ้นมากระดับ 20 – 30% หากเทียบจาก 3 ปีที่แล้ว ทำให้นักลงทุนทั้งชาวไทยที่ได้รับผลกระทบทั้งด้านราคาสินค้า และมาตรการควบคุมสินเชื่อ ไม่สามารถซื้อได้ และผมอยากให้อธิบายให้เห็นถึงภาพของลักษณะของนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ลักษณะของนักลงทุนต่างชาติ ทิศทางในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และผลกำไรที่นักลงทุนคาดหวังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าง แรกเลยคือกำไรจากการค้าขายอสังหารริมทรัพย์ และกำไรจากการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะชาวจีน ที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับผลกระทบจาก ปัจจัยภายนอก ทั้งสงครามการค้า, เงินบาทแข็งตัว, เงินหยวนอ่อน, รวมถึงกลุ่มผู้ประท้วงในฮ่องกง และปัจจัยภายในที่สินค้าประเภทคอนโดของประเทศไทยเปิดตัวเป็นจำนวนมากตลอดระยะเวลา 2 ปี เกิดภาวะล้นตลาด, การตั้งราคา Over Price ทำให้ Capital gain ได้ไม่ถึง 20%, ผลกำไรจากการเช่า (Yield) เหลือเพียง 3 – 4% เท่านั้น ทำให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนในประเทศไทย ตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวลงอย่างชัดเจน ทำให้ ในช่วงไตรมาส3 – 4 ของปีนี้ จะเป็นการชะลอตัวและถดถอยอย่างแท้จริง ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัว เนื่องจากยอดขาย – โอน ลดลงทั้งกลุ่มลูกค้าไทย – ตปท ส่งผลให้การเปิดโครงการน้อยลง 
          ประเทศไทยถึงแม้ว่าจะถูกรู้จักในฐานะประเทศที่มีแต่รอยยิ้มประเทศท่องเที่ยวมีสถานที่ท่องเที่ยวหลายแห่งที่ถูกใจนักท่องเที่ยวแต่ เรามีรายได้จากการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวเท่านั้น เราต้องการการลงทุนที่เพิ่มขึ้นด้วย หากถามถึงมุมมองการแก้ปัญหาสำหรับการเรียกกลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้กลับมานั้น จากประสบการณ์บริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เมื่อเปรียบเทียบประเทศไทยกับประเทศอื่นๆ ในการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอยู่มุมมองหนึ่งที่น่าสนใจ สามารถนำมาปรับใช้ได้รวดเร็วและสามารถแก้ปัญหาในระยะสั้นเป็นการชั่วคราว สามารถดึงนักลงทุนต่างประเทศให้หันกลับมามองประเทศไทยได้ คือ หัวข้อธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ที่ปัจจุบันกฎหมายในประเทศไทยไม่อนุญาตให้ประกอบกิจการ แต่ในประเทศอื่นๆ อาทิ ญี่ปุ่น กัมพูชา ตรุกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรปอื่นๆ สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ซึ่ง ทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลประสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว อาทิ ญี่ปุ่นที่ซึ่งธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้น อนุญาตให้สามารถ ประกอบกิจการได้ โดยเฉพาะโอซาก้าสถานที่น่าจับตามองในญี่ปุ่นโดยใน 5 ปีข้างหน้าจะมีงาน แสดง รวมถึงคาซิโนเกิดขึ้น อีกทั้งอนาคตอันใกล้ที่จะมีการแข่งขันกีฬาโอลิมปิคอีก เชื่อว่าจะ สามารถทำกำไรให้กับนักลงทุนเป็นอย่างมาก การบริหารจัดการนั้น ญี่ปุ่นมีการจัดโซนสาหรับการปล่อยเช่า ที่พัก อาทิ ในโตเกียวทางตอนใต้ที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นสูงสุด 180 วัน และที่พักระยะยาวสูงสุด 180 วัน พื้นที่ส่วนต่างๆ อาทิ โอซาก้า อนุญาตให้สามารถประกอบ ธุรกิจที่พักแบบระยะสั้นสูงสุด 365 วัน ในเกียวโตอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้นได้ สูงสุด 90-180 วันบางพื้นที่อนุญาตให้ดำเนินการได้ 365 วัน ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ โดยจัดเป็นโซนสาหรับพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น โรงแรมไม่สามารถเข้าถึงได้ หรือกิจการโรงแรมไม่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวเพียงพอ โดยธุรกิจปล่อยเช่าที่พักของที่บริหารจัดการเช่นนี้นั้น ทำให้ญี่ปุ่นนั้นเป็นสถานที่ที่น่าลงทุน ส่วนประเทศอื่น อาทิ ตรุกีเองก็มีนโยบายที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนของต่าง อาทิ 
          กรณีที่ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตรุกี จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นทั้งปัจจัยภายนอก และภายในของประเทศไทย ทำให้กลุ่มนักลงทุนที่เป็นกลุ่มเป้าหมายใหญ่ที่สุดเช่นจีนเบนสายตาจากประเทศไทยไปลงทุนที่ ญี่ปุ่น และตุรกี เป็นจำนวนมาก ผมเชื่อว่าการลงทุนในธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดกว้างมากขึ้น จะสามารถจะทำกำไรให้ประเทศไทย และส่งผลให้ค่า GDP สูงขึ้น           
          2. วิเคราะห์ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในไทย จะได้รับแรงกดดันจากนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)ที่ส่งสัญญาณลดดอกเบี้ยอีก จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ และกาลังซื้อของนักลงทุนต่างชาติอย่างไร 
          กนง. ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% คงเหลือ 1.5% และ ประเมินสถานการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ จากการส่งออกสินค้าที่หดตัวและเริ่มส่งผลไปสู่อุปสงค์ในประเทศ นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้นบรรดาธนาคารพาณิชย์จะลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง0.25% ตามอย่างแน่นอน เท่าที่ทราบทุกธนาคารจะประกาศใช้ในวันนี้ 15/8/2562 แต่ในมุมมองบนประสบการณ์ การลดดอกเบี้ยจะมีส่วนช่วยสนับสนุนการขยายตัวของเศรษฐกิจและเอื้อให้อัตราเงินเฟ้อทั่วไปกลับสู่กรอบเป้าหมายก็จริงอยู่ แต่สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย มาตรการLTV ถือเป็นมาตรการคุมเข้มที่ทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อบ้าน หรือคอนโดได้ ทั้งที่ตลาดคอนโดสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวไทยนั้นยังมีความต้องการอยู่อีกมาก จากสภาวะการจราจรในประเทศไทยในปัจจุบัน ทำให้คนไทยต้องการบ้านหลังที่สอง เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตและยกคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น อย่างคอนโดแนวรถไฟฟ้า ใกล้ที่ทำงาน ใกล้บ้านพ่อแม่ ใกล้โรงเรียนลูก ดังนั้นแม้มีความต้องการก็กู้ไม่ได้ เพราะไม่มีเงินออม การลดอัตราดอกเบี้ยถือเป็นการกระตุ้นให้คนกู้ แต่มาตรการ LTV เป็นมาตรการไม่ปล่อยกู้ และการลดอัตราดอกเบี้ยลงไม่ส่งผลกับนักลงทุนต่างชาติ ดังนั้นการลดดอกเบี้ยจึงเป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ หากไม่มีมาตรการที่สามารถแก้ไขปัญหาในระยะสั้น และระยะยาวได้ผลจริง ผมคิดว่าประเทศไทยอาจจะต้องใช้เวลา 2 ปีอย่างน้อยในการฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 
          3. กลยุทธ์ในการดึงนักลงทุนไทยไปลงทุนอสังหาฯในญี่ปุ่นจะมีแนวโน้มที่ดีกว่าไปลงทุนในประเทศอังกฤษอย่างไร 
          วิธีการที่จะดึงดูดนักลงทุนไทยให้เข้าไปลงทุนในประเทศญี่ปุ่นรวมถึงวิธีการลงทุนในไทยเป็นเวลากว่า 20 ปีที่ตลาดเศรษฐกิจของประเทศญี่ปุ่นมีความเสี่ยงในการลงทุนต่ำราคาของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่ถูก และเศรษฐกิจเองก็มีความเสถียรค่อนข้างมาก ที่ดิน คอนโด และ โรงแรมในญี่ปุ่นเป็นแบบซื้อขาด ซึ่งหลังจากที่เราได้ทำการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศญี่ปุ่นทั้งหมด โอซาก้าเป็นเขตที่ดีและมีแนวโน้มที่น่าลงทุนที่สุดในช่วงเวลานี้ เป็นที่ ทราบกันดีว่าธุรกิจที่พักปล่อยเช่าถูกอนุญาตให้ประกอบกิจการได้ในญี่ปุ่นโดยมีข้อกำหนดขึ้น อยู่กับแต่ละพื้นที่ บางพื้นที่ให้เช่าได้สูงสุด 90 วัน บางพื้นที่ให้เช่าได้สูงสุด 180 วัน และในบาง พื้นที่ของเขตโตเกี่ยวสามารถเช่าได้ในระยะยาว โอซาก้าเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ธุรกิจที่พัก ปล่อยเช่าถูกอนุญาตให้ประกอบกิจการได้สูงสุด 365 วัน ในอีกไม่นานนี้โอซาก้าเองก็จะเป็นเจ้า ภาพจัดงานกีฬาโอลิมปิค จะมีการจัดตั้งคาซิโนในปี 2024 และในปี 2025 ที่จะมีการจัดงาน แสดงนิทรรศการระดับโลก ตอนนี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการที่จะลงทุนในโอซาก้า ผมรู้สึก ได้ว่าราคาจะเป็นประทับใจของนักลงทุนอย่างแน่นอน นักท่องเที่ยวจำนวนมากเดินทางสู่ ประเทศญี่ปุ่นซึ่งเป็นผลจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยผลจากนโยบายนี้เป็นที่น่าพอใจต่อ รัฐบาลญี่ปุ่นอย่างมาก นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่เป็นชาวจีน ชาวไทย ชาวฮ่องกง นักท่องเที่ยวชาว เอเชีย นักท่องเที่ยวชาวยุโรป และนักท่องเที่ยวชาวอเมริกัน ซึ่งถ้าหลายคนได้ไปประเทศญี่ปุ่น มาก่อนจะเห็นได้เลยว่าในเมืองท่องเที่ยวอย่างโตเกียว และโอซาก้ามีนักท่องจำนวนมาก นอกจากนี้ค่าเงินเยนค่อนข้างเสถียร แทบจะไม่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินแข็งตัว รวมถึงผลกำไรจากการเช่า (Yield) ก็มีมากถึง 6%-7% ยิ่งไปกว่านั้นนักลงทุนต่างประเทศสามารถครอบครอง อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น คอนโดมีเนียม ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นจำนวนแขกโดย ชาวต่างชาติได้ การลงทุนในในประเทศญี่ปุ่นจะให้ผลกำไรจากขาย และการเช่าที่น่าพอใจ ผม จึงแนะนาให้นักลงทุนแทนที่จะนำเงินไปฝากในธนาคารก็เอาเงินมาลงมาทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ของประเทศญี่ปุ่น