การซื้อขายบ้านหรือที่ดินถือเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องรอบคอบ โดยเฉพาะเอกสารสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหลายคนอาจกังวลว่าสัญญาจะรัดกุมพอหรือไม่ และมีจุดไหนที่ต้องตรวจสอบเป็นพิเศษ วันนี้เราจึงได้หยิบยกข้อมูลดี ๆ จาก G H Bank หรือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์มาสรุปประเด็นสำคัญให้ทุกคนอ่านกัน เพื่อให้เราเตรียมตัวก่อนเซ็นสัญญาและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น
9 สิ่งที่ต้องมีในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
เอกสารสัญญาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จำเป็นต้องมีรายละเอียดที่ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต การตรวจสอบองค์ประกอบสำคัญในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้ โดย 9 ข้อหลักที่ G H Bank แนะนำให้ตรวจสอบอย่างละเอียด มีดังต่อไปนี้
1. คู่สัญญา
สิ่งแรกคือรายละเอียดของคู่สัญญา ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายต้องระบุชื่อ-นามสกุลชัดเจน โดยฝั่งผู้ขายต้องมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด หากมีหลายคนต้องระบุครบทุกคน ส่วนท้ายของสัญญาต้องมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย พร้อมพยาน เพื่อยืนยันการรับทราบข้อตกลงทั้งหมด
2. รายละเอียดทรัพย์สิน
สัญญาต้องระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายให้ชัดเจน เช่น ที่ดิน หรืออาคาร ต้องระบุขนาดพื้นที่ (ตารางวาหรือตารางเมตร) ลักษณะของสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ตกลงซื้อขายด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ มิเตอร์น้ำ-ไฟ โดยอาจจัดทำเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา
3. ราคา และวิธีชำระเงิน
ต้องระบุตัวเลขราคาที่ตกลงกันอย่างชัดเจน อาจเป็นราคารวมเหมา หรือราคาต่อหน่วย เช่น ตารางวาสำหรับที่ดิน หรือตารางเมตรสำหรับห้องชุด นอกจากนี้ ส่วนสำคัญคือวิธีการชำระเงินที่ตกลงกัน เช่น การวางเงินมัดจำ การชำระเป็นงวด หรือการชำระทั้งก้อน
4. กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาต้องกำหนดกรอบเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน อาจระบุเป็นวันที่แน่นอน หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขก็ได้ ตัวอย่างเช่น การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร หรือเมื่อการก่อสร้างทรัพย์สินนั้นเสร็จสมบูรณ์พร้อมโอน
5. ค่าใช้จ่ายวันโอน
ควรกำหนดผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ แม้โดยทั่วไปจะมีแนวปฏิบัติอยู่แล้ว แต่คู่สัญญาสามารถตกลงแบ่งความรับผิดชอบกันได้ และต้องระบุไว้ในสัญญาให้เรียบร้อย
6. รายละเอียดการจดทะเบียน
ส่วนนี้ขยายความจากข้อ 5 เพื่อระบุรายละเอียดภาระหน้าที่และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ควรกำหนดให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดต้องรับผิดชอบส่วนใดบ้าง เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งที่อาจเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ และทำให้กระบวนการจดทะเบียนเป็นไปอย่างราบรื่น
7. เงื่อนไขการผิดสัญญา
ควรมีการระบุเงื่อนไขและผลที่จะเกิดขึ้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา เช่น การริบเงินมัดจำ หรือการชดใช้ค่าเสียหาย แม้จะมีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คุ้มครองอยู่แล้ว การระบุข้อตกลงบทลงโทษไว้ในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเพิ่มความชัดเจนและน้ำหนักในการบังคับใช้
8. เงื่อนไขพิเศษอื่น ๆ
หากมีข้อตกลงอื่นใดที่นอกเหนือจากมาตรฐาน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการซื้อขาย เช่น ความล่าช้าในการส่งมอบ หรือการเปลี่ยนแปลงรายละเอียด ควรระบุไว้เป็นเงื่อนไขพิเศษ รวมถึงกำหนดผู้รับผิดชอบและค่าชดเชย (ถ้ามี) หรือหากมีเงื่อนไขใหม่ก็สามารถตกลงและปรับปรุงสัญญาได้
9. การลงนามและพยาน
องค์ประกอบสุดท้ายที่ขาดไม่ได้คือการลงนามของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และต้องมีพยานลงชื่อรับทราบอย่างน้อยฝ่ายละ 1 คน โดยทั่วไปสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะจัดทำขึ้น 2 ฉบับที่มีข้อความถูกต้องตรงกัน เพื่อให้คู่สัญญาเก็บไว้เป็นหลักฐานฝ่ายละหนึ่งฉบับ
สรุป
การตรวจสอบ 9 ข้อนี้ในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ครบถ้วน ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ G H Bank แนะนำ เพื่อสร้างความมั่นใจและความรัดกุมก่อนตกลงซื้อขาย การมีสัญญาที่ชัดเจนจะช่วยลดความเสี่ยงและข้อพิพาทในอนาคต สำหรับผู้ที่กำลังมองหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจาก G H Bank (ธอส.) ก็เป็นอีกทางเลือกที่จะช่วยให้การเตรียมเอกสารและการเงินเป็นไปอย่างราบรื่น
สนใจขอสินเชื่อบ้าน ธอส. ได้ผ่านช่องทางบริการดังนี้
• ให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารติดต่อกลับเพื่อแนะนำสินเชื่อบ้าน : https://bit.ly/4mpAVfB
• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBank
• ยื่นขอสินเชื่อบ้านด้วยตนเองผ่าน GHB ALL GEN : https://bit.ly/42bftBa
สามารถดูรายละเอียดและศึกษาสินเชื่อบ้าน ธอส. เพิ่มเติมได้ที่ https://www.ghbank.co.th/product/loan