ตลาดให้เช่าคอนโดกำลังได้รับความนิยมอย่างมาก - newswit

กรุงเทพฯ--30 ก.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้ให้ความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดห้องชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม) ในเขตกรุงเทพมหานครว่า ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ตลาดมีความตื่นตัวอย่างมาก ทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนหันมาให้ความสนใจในการซื้อห้องชุดเป็นจำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลต่าง ๆ ที่อยู่ใจกลางเมือง โดยส่วนใหญ่ โครงการที่เปิดตัวใหม่สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งมีสาเหตุมาจากปัจจัยหลายประการด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นความต้องการจำนวนมากที่สะสมมานาน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำ ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับลดลง รวมทั้งสภาวะทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งส่งผลให้ประชาชนมีความมั่นใจในเรื่องความมั่นคงทางการงาน มร. เจมส์ พิทชอน กรรมการบริหารของบริษัทซีบี ริชาร์ด เอลลิส ให้ความเห็นว่า "ในขณะนี้ มีผู้บริโภคจำนวนมากขึ้นที่เริ่มสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อันเนื่องมาจากสัญญาณที่ดีทางตลาดดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพิจารณาปัจจัยอีกหลายประการด้วยกัน เพื่อให้แน่ใจว่าการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนที่เหมาะสมอย่างแท้จริง" สิ่งที่นักลงทุนควรปฏิบัติในการซื้อคอนโดมิเนียม คือ ให้เปรียบตนเองเสมือนหนึ่งเป็นผู้เช่าแม้ว่าจะไม่ได้เข้าพักในคอนโดมิเนียมนั้นเองก็ตาม ดังนั้น สิ่งที่ต้องคำนึงถึง คือ สถานที่ตั้งโครงการ คุณภาพอาคาร การออกแบบห้อง ราคา สิ่งอำนวยความสะดวก และการบริหารโครงการ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าจะได้รับผลตอบแทนในระดับที่เหมาะสมและคอนโดมิเนียมจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต นางณษภร ประคุณหังสิต ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายที่พักอาศัยของบริษัทซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า "ผู้ซื้อบางรายละเลยที่จะถามถึงลักษณะบางประการของคอนโดมิเนียมซึ่งสำคัญต่อผู้เช่า อาทิเช่น จำนวนที่จอดรถต่อหนึ่งห้องพัก บริเวณสำหรับซักล้างและเก็บของ การเก็บขยะ บริเวณที่ติดตั้งเครื่องระบายความร้อนของเครื่องปรับอากาศ (บางครั้งมีการติดตั้งเครื่องระบายความร้อนบริเวณระเบียง ทำให้พื้นที่ใช้สอยจริงลดน้อยลง) การระบายอากาศภายในห้องครัว ขนาดของหน้าต่าง และอื่น ๆ" หากสิ่งเหล่านี้มอยู่ในลักษณะที่ถูกต้องและเหมาะสม จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการปล่อยเช่าในราคาที่สูงได้ นางณษภรกล่าวเพิ่มเติมว่า โดยทั่วไปแล้ว ผู้เช่าในกรุงเทพ ฯ ต้องการเช่าห้องที่มีการตกแต่งเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น จึงเป็นเรื่องปกติที่จะต้องมีต้นทุนเพิ่มเติมในการซื้อเฟอร์นิเจอร์รวมอยู่ในราคาของคอนโดมิเนียม การมีเฟอร์นิเจอร์ที่ใช้สอยได้จริงและทนทานนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญ และจะต้องเข้ากันได้กับรสนิยมที่หลากหลาย เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ จำเป็นต้องมีขนาดที่เหมาะสม เช่น ขนาดของตู้เย็นควรมีความจุ 16 คิวบิค (420 ลิตร) และในบางกรณี จำเป็นต้องติดตั้งเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าด้วย นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ายังจะต้องระลึกไว้เสมอว่า โดยทั่วไป ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยมักจำกัดอยู่เพียงกลุ่มผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย จากตัวเลขล่าสุดของทางกรมแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงานแสดงให้เห็นว่า ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยมีจำนวน 44,692 คนที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำงานในเขตกรุงเทพ ฯ ทั้งนี้ไม่รวมถึงเจ้าหน้าที่ทางการทูต และตัวเลขจากฝ่ายให้เช่าที่พักอาศัยของบริษัทซีบี ริชาร์ด เอลลิสพบว่า ระยะเวลาในการพำนักโดยเฉลี่ยของชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 2 ปี การสร้างคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเม้นท์แห่งไม่ ๆ จะเข้ามาแข่งขันกับโครงการที่มีอยู่แล้วในตลาด ทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียม อพาร์ตเม้นท์ และบ้าน ซึ่งในความเป็นจริงแล้วตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติไม่ได้เติบโตมากนัก การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีทำเลที่ตั้งและมีคุณภาพดีนั้นสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีได้ มร. พิทชอนกล่าวว่า "ในปัจจุบัน โครงการคอนโดมิเนียมชั้นเยี่ยมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีของย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) สามารถให้ผลตอบแทนสูงถึง 6%-8% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน" ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมของโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนหลังสวน ซึ่งซื้อมาในราคาเฉลี่ย 80,000 บาทต่อตารางเมตร และปล่อยเช่าในราคาประมาณ 500 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน จะสามารถให้ผลตอบแทนประมาณ 7.5% ต่อปี ในการดึงดูดความสนใจของผู้เช่า โครงการนั้นจำเป็นต้องตรงกับความต้องการของผู้เช่าในแง่ของทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และรูปแบบของห้อง นอกจากนี้ การตกแต่งยังจะต้องสามารถรองรับตลาดได้อย่างกว้างขวางอีกด้วย ในส่วนของค่าเช่าก็จำเป็นที่จะต้องเหมาะสมกับงบประมาณของผู้เช่า ซึ่งโดยปกติ นายจ้างของผู้เช่าชาวต่างชาติเป็นผู้รับผิดชอบ และแทบจะน้อยมากที่ผู้เช่าชาวต่างชาติจะจ่ายค่าเช่าห้องพักเกินกว่างบประมาณที่ทางบริษัทจ่ายให้ ถึงอย่างไรก็ดี ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมควรระลึกไว้ว่า ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อาจเกิดขึ้นได้ในการปล่อยเช่าห้องพัก เช่น ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ของคอนโดมิเนียม สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (CAM Fee) ของคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพดีอาจอยู่ระหว่าง 30 - 40 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนห้อง ขนาดของพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดเตรียมไว้ให้ในโครงการนั้น นางณษภรกล่าวว่า "หากโครงการนั้นมีห้องจำนวนน้อย อาจส่งผลให้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อตารางเมตร ต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ส่วนโครงการที่มีภูมิทัศน์และน้ำพุหรือน้ำตกที่ยากต่อการดูแลรักษาอาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่สูงกว่าโครงการอื่น" ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมควรพิจารณาการบริหารจัดการอาคารเป็นเรื่องสำคัญ การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางจะดำเนินการโดยบริษัทที่ได้รับการแต่งตั้งจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ปัจจุบัน เป็นที่ชัดเจนว่าอาคารที่สร้างเสร็จก่อนภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งมีการบริหารจัดการที่ดียังคงมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นและยังมีผู้เช่าให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่บางอาคารกลับมีมูลค่าลดลงเนื่องจากมีบริหารจัดการที่ไม่ดี ผู้ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมควรตรวจสอบว่า บริษัทใดได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารโครงการ รวมทั้งสภาพและชื่อเสียงของอาคารอื่น ๆ ที่บริษัทนั้นบริหารว่าเป็นอย่างไร มร.พิทชอนกล่าวเพิ่มเติมว่า "ผู้เช่าเองก็คาดหวังว่าเจ้าของห้องพักร่วมดูแลรักษาห้องพัก ไม่ว่าจะเป็นการ จัดให้มีบริการดูแลรักษาเครื่องปรับอากาศเป็นประจำ และซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ เมื่อเกิดความเสียหาย สิ่งเหล่านี้เป็นขั้นตอนที่ต้องใช้ระยะเวลา ทว่านักลงทุนจะพบว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในการว่าจ้างให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารเข้ามาดำเนินการในเรื่องการจัดเก็บค่าเช่า สาธารณูปโภค การจัดเก็บค่าใช้จ่าย และการดูแลซ่อมแซมต่าง ๆ" นักลงทุนควรที่จะคัดเลือกผู้ที่จะมาเช่าห้องพัก เพื่อลดความเสี่ยงในการปล่อยเช่า และจะต้องพิจารณาถึงบริษัทที่ผู้เช่านั้นทำงานอยู่ รวมทั้งสถานะภาพ (โสดหรือแต่งงานแล้ว) และแม้แต่นิสัยประจำตัวต่าง ๆ (เช่น สูบบุหรี่หรือไม่) มร.พิทชอนกล่าวย้ำว่า ผู้ลงทุนจะต้องทราบว่า นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางแล้ว ยังจะต้องมีค่าใช้จ่ายด้านอื่น ๆ อีก ซึ่งรวมถึง ค่าบริการที่ต้องจ่ายให้กับบริษัทที่เป็นตัวแทนในการปล่อยเช่า โดยปกติจะเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน ภาษีโรงเรือนซึ่งเท่ากับ 12.5% ของค่าเช่า ค่าประกันห้องพัก และหากห้องพักเป็นของบุคคลธรรมดา จะต้องนำค่าเช่านี้ไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ จะต้องนำไปใช้ในการคำนวณผลตอบแทนการลงทุนสุทธิ บริษัทซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ายังคงมีอนาคตที่สดใส ทว่านักลงทุนควรพิจารณาอย่างละเอียดรอบคอบถึงปัจจัยต่าง ๆ และสถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในฐานะเจ้าของห้องพัก นอกจากนี้ ยังควรที่จะมีการประเมินอย่างถี่ถ้วนในเรื่องของการเงินและผลตอบแทนการลงทุนที่คาดหวังจากการซื้อและปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม รวมทั้งควรทำหน้าที่เจ้าของห้องพักที่ดี เพื่อให้มั่นใจได้ว่าผู้เช่ามีความพึงพอใจและรู้สึกคุ้มค่า For further information: Mr. James Pitchon Executive Director 02 654 1111 Ext. 205 [email protected] Ms. Nassapon Prakunhungsit Director, Residential Sales 02 654 1111 Ext. 412 [email protected]จบ-- -นห-