สมาคมนายหน้าอสังหาฯกระตุ้นรัฐทบทวนเก็บภาษีบ้านมือสอง ชี้จัดเก็บไม่เป็นธรรมกระทบต่อซื้อ-ขายและเปิดช่องให้เกิดการทุจริต

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เผยการจัดเก็บภาษีบ้านมือสองแพงที่สุดในโลก หากเปรียบเทียบกับอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น กับไทยพบว่ายังซ้ำซ้อนและไม่เป็นธรรม ย้ำเป็นอุปสรรคต่อการซื้อ-ขายและเปิดโอกาสให้เกิดการทุจริตกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ถึงเวลาที่รัฐบาลต้องทบทวนและลดหย่อนภาษี ชี้เก็บน้อยลงแต่รายได้เข้ารัฐเพิ่มขึ้น นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ระบบการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นระบบที่ใช้มาหลายสิบปี เพราะรัฐบาลพยายามจะจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีโอนให้ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่เนื่องจากขาดข้อมูลราคาซื้อขายที่ถูกต้องแม่นยำ ระบบการจัดเก็บจึงไม่เป็นไปตามมาตรฐานเท่าที่ควร ทั้งนี้ เพราะในอดีตค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาฯ จะมีสามส่วนคือค่าอากร 0.5% ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และภาษีเงินได้ซึ่งใช้วิธีคำนวณจากจำนวนปีที่ผู้ขายถือครอง ซึ่งอัตราดังกล่าวคิดจากราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายแจ้ง โดยเจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจที่จะใช้ดุลยพินิจที่จะยอมหรือไม่ยอมรับราคานั้นด้วย และเมื่อมีการแจ้งราคาซื้อขายซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงมาก ๆ เพื่อจะได้จ่ายค่าโอนที่ต่ำลง ทำให้เป้าหมายการจัดเก็บภาษีโอนของภาครัฐจึงห่างไกลจากความเป็นจริง ทั้งยังเป็นการเปิดโอกาสให้เกิดการแสวงหาผลประโยชน์ผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ การจัดภาษีเงินได้ควรนำกำไรหรือส่วนต่างของราคาขายกับราคาต้นทุน (Capital gains) มาเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณ แต่กลับใช้วิธีการบังคับให้ผู้ขายทุกคนมีกำไรจากการถือครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ๆ ปีละ 5-8% แล้วให้นำตัวเลขกำไรของแต่ละปีนั้นมาเป็นรายได้เพื่อคิดคำนวณการเสียภาษี โดยไม่สนใจว่าผู้ขายจะมีกำไรจริงตามนั้นหรือไม่ ผู้ขายบางรายที่ต้องขายขาดทุนก็ยังต้องเสียภาษีเงินได้เช่นเดียวกับผู้ขายที่ได้กำไร จึงเป็นระบบภาษีที่ไม่มีความยุติธรรม “ปัจจุบันประชาชนคนไทยกำลังถูกภาครัฐบังคับให้ต้องจ่ายภาษีแบบซ้ำซ้อนไม่เป็นธรรมและไม่เป็นมาตรฐานสากลเอาเสียเลย เริ่มตั้งแต่ 1.ค่าอากร 0.5% ที่คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ซึ่งจะได้รับการยกเว้นหากต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 2.ค่าธรรมเนียมโอน 2% คิดจากราคาประเมินซึ่งนับว่าแพงมาก ส่วนที่ 3. คือภาษีเงินได้ ที่คิดคำนวณจากจำนวนปีที่ถือครองในราคาประเมินเช่นกัน ซึ่งในส่วนนี้ควรเก็บจากเงินกำไรส่วนต่างจริงและหากขายขาดทุนก็ไม่ควรต้องเสีย อีกทั้งอัตราการเรียกเก็บก็สูง โดยบ้านที่มีราคาประเมิน 1-10 ล้าน หากถือครอง 3 ปี จะต้องเสียภาษีเงินได้ 1-3% และหากถือครอง 8 ปี จะต้องเสียภาษี 2.5-5.6% ของราคาประเมิน ซึ่งถือว่าสูงมาก สุดท้าย 4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ส่วนนี้ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้อย่างเห็นได้ชัด อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยมีการเก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในโลก” นายแพทย์สมศักดิ์กล่าว หากเปรียบเทียบกับอเมริกาซึ่งไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีโอนใด ๆ ทั้งสิ้น ส่วนภาษีรายได้หรือกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gains) ก็คิดตามความเป็นจริง ทั้งยังมีระบบลดหย่อนผ่อนปรนต่าง ๆ เพื่อช่วยเหลืออีกมากมาย และหากเป็นบ้านอยู่อาศัยหลังแรกก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีรายได้ในมูลค่าไม่เกิน 5 แสนเหรียญหรือ 15 ล้านบาทอีกด้วย ส่วนประเทศอังกฤษจะเสียภาษีเพียง 1% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 2.5 แสนปอนด์ หรือ 12.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านในกลุ่มส่วนใหญ่ของประเทศ หากราคาสูงกว่านั้นจึงจะเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น สำหรับประเทศญี่ปุ่นก็ไม่ต้องเสียภาษีในการซื้อขายบ้านเช่นเดียวกัน จะเห็นได้จากประเทศที่เจริญแล้วเหล่านี้ต่างเห็นตรงกันว่า ควรต้องสนับสนุนให้ประชาชนมีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากการซื้อบ้านยังเป็นการเก็บออมที่ดี และการขายบ้านเก่าเพื่อซื้อหลังใหม่จึงมิใช่การค้ากำไร แต่เป็นการขยายการเก็บออมของประชาชน รัฐบาลจึงไม่ควรสร้างภาระให้ประชาชนด้วยการเก็บภาษีการซื้อขายที่สูงมาก โดยการเก็บซ้ำซ้อนอย่างไม่เป็นธรรมเช่นที่เกิดในประเทศไทย ด้านนายวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ อุปนายก สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นในเรื่องดังกล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ไม่เป็นธรรมดังกล่าวทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายร่วมมือกันแจ้งราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าเป็นจริง เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่สูง เนื่องจากมีการเก็บภาษีซ้ำซ้อนและอัตราสูงเกินไปจนประชาชนไม่อยากจ่าย เหตุการณ์ในทำนองนี้ได้ถือเป็นเรื่องปกติจนทำให้เกิดวัฒนธรรมของการโกงและฉ้อฉลขึ้นกับผู้ที่เกี่ยวข้อง นอกจากทำให้รัฐบาลไม่สามารถเก็บภาษีได้ตามเป้าแล้ว ยังไม่มีโอกาสได้รับรู้ข้อมูลตัวเลขการซื้อขายตามความเป็นจริง ที่สามารถจะนำไปใช้เป็นประโยชน์ต่อการบริหารระบบเศรษฐกิจของบ้านเมืองอย่างถูกต้องอีกด้วย ปัญหาดังกล่าวเกิดจากระบบการจัดเก็บที่ล้าสมัยและไม่เป็นธรรม ซึ่งน่าจะถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลจะต้องให้ความ สนใจศึกษาโครงสร้างการจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษี และหาทางปรับปรุงให้เป็นระบบมาตรฐาน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทั้งภาครัฐฯ และประชาชน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นศูนย์กลางของผู้ประกอบอาชีพนี้ จึงขอเสนอแนวทางให้รัฐบาลพิจารณาเรื่องดังกล่าว ดังนี้ 1.ลดค่าธรรมเนียมโอนลงให้เหลือไม่เกิน 1% 2.ภาษีเงินได้ให้คิดคำนวณจากส่วนต่างกำไรของราคาขายกับราคาต้นทุนซื้อจริง แต่ควรกำหนดเพดานภาษีไม่เกิน 5-10% เท่านั้น 3.ยกเลิกราคาประเมินกลางและให้ใช้ราคาซื้อขายจริงในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี 4.ยกเลิกค่าอากรและภาษีธุรกิจเฉพาะที่ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ หากพิจารณาตามข้อเสนอดังกล่าว อาจทำให้รัฐบาลสูญเสียรายได้จากการลดหย่อนในส่วนต่างๆ ยิ่งกว่านั้น การยกเลิกใช้ราคาประเมินกลาง จะทำให้ประชาชนต่างแจ้งราคาซื้อขายต่ำ ๆ เช่นในอดีต แต่หากพิจารณาให้ดีจะเห็นว่าการคิดภาษีเงินได้จากกำไรส่วนต่างของราคาซื้อขายจริง จะเป็นตัวบังคับให้ผู้ซื้อต้องแจ้งราคาซื้อตามจริง เพราะหากแจ้งซื้อต่ำกว่าราคาซื้อจริง เมื่อถึงคราวที่ตัวเองขายและต้องแจ้งราคาขายจริง ก็จะเจอกับกำไรส่วนต่างที่มากกว่าความเป็นจริง ซึ่งหมายถึงต้องจ่ายภาษีเงินได้ก้อนโต จึงไม่มีใครยอมแจ้งซื้อต่ำแน่ เมื่อทุกอย่างเข้าระบบ ทั้งรัฐบาลและประชาชนจะได้ประโยชน์แบบวิน ๆ ทั้ง 2 ฝ่าย ทั้งนี้ ภาครัฐจะได้ข้อมูลในภาพรวมด้านอสังหาฯ ที่ถูกต้องแม่นยำ และยังส่งเสริมให้เกิดการซื้อขายเพิ่มขึ้น ซึ่งหมายถึงเพิ่มรายได้ให้รัฐบาลและช่วยให้เศรษฐกิจในภาพรวมขยายตัวอีกด้วย ในส่วนประโยชน์ของประชาชนนั้น การลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละครั้งที่ต้องขายบ้าน ทั้งภาษีเงินได้หากมีกำไรส่วนต่างจริงจะไม่เกิดการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อน ประชาชนย่อมยินดีจ่ายให้ในอัตราที่เหมาะสม และในกรณีที่ต้องขายบ้านโดยไม่มีกำไรก็จะสามารถตัดใจขายได้โดยง่าย เพราะไม่มีค่าใช้จ่ายมากมายเหมือนระบบเดิม ระบบนี้จึงเสมือนสร้างความเป็นธรรมกับสังคม และยังส่งผลต่อกำลังใจในเรื่องการเก็บออมของประชาชนอีกด้วย -กภ- สามารถคลิกดูภาพประกอบได้ที่ www.thaipr.net

• ข่าวสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
• ข่าวสมศักดิ์ มุนีพีระกุล
• ข่าวสมาคมนายหน้าอสังหาฯ
• ข่าวอสังหาริมทรัพย์