ไนท์แฟรงค์เผยดีมานด์ตลาดสำนักงานสูงในครึ่งแรกของปี 2557 โดยอัตราค่าเช่าโดยรวมเพิ่มขึ้น 2.1% - newswit
ประเด็นสำคัญ
· ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 4,555,271 ตารางเมตร
· มีซัพพลายใหม่ 87,898 ตารางเมตรเกิดขึ้นในปี 2557 (เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ อาคารแกรนด์ พระราม 9 และอาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ โดยทั้งสามอาคารตั้งอยู่ในย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9)
· อัตราการครอบครองในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 เพิ่มขึ้นเป็น 91% จาก 90.6% ในไตรมาสที่ 1 ของปี
· ครึ่งปีแรกของปี 2557 มองเห็นดีมานด์ที่แข็งแกร่งด้วยพื้นที่กว่า 80,000 ตารางเมตรที่ถูกจับจอง
· อัตราค่าเช่าสำนักงานโดยรวมเพิ่มขึ้น 2.1% ปีต่อปี เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว แตะ 630 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557
ซัพพลาย
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2557 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 4,555,271 ตารางเมตร ระหว่างปี 2557 อาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์สร้างเสร็จสมบูรณ์ เพิ่มพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพประมาณ 33,898 ตารางเมตร ในขณะที่ในไตรมาสที่ 2 มีซัพพลายสำนักงานเพิ่มขึ้น 54,000 ตารางเมตร จากอาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์บนถนนรัชดาภิเษกเปิดรับผู้เช่า สิ่งนี้แสดงถึงซัพพลายรวมที่เพิ่มขึ้นประมาณ 1.2% จากไตรมาสที่ 1 ของปี 2557
· ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 4,555,271 ตารางเมตร
· มีซัพพลายใหม่ 87,898 ตารางเมตรเกิดขึ้นในปี 2557 (เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ อาคารแกรนด์ พระราม 9 และอาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ โดยทั้งสามอาคารตั้งอยู่ในย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9)
· อัตราการครอบครองในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 เพิ่มขึ้นเป็น 91% จาก 90.6% ในไตรมาสที่ 1 ของปี
· ครึ่งปีแรกของปี 2557 มองเห็นดีมานด์ที่แข็งแกร่งด้วยพื้นที่กว่า 80,000 ตารางเมตรที่ถูกจับจอง
· อัตราค่าเช่าสำนักงานโดยรวมเพิ่มขึ้น 2.1% ปีต่อปี เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว แตะ 630 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557
ซัพพลาย
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2557 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ประมาณ 4,555,271 ตารางเมตร ระหว่างปี 2557 อาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์สร้างเสร็จสมบูรณ์ เพิ่มพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพประมาณ 33,898 ตารางเมตร ในขณะที่ในไตรมาสที่ 2 มีซัพพลายสำนักงานเพิ่มขึ้น 54,000 ตารางเมตร จากอาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์บนถนนรัชดาภิเษกเปิดรับผู้เช่า สิ่งนี้แสดงถึงซัพพลายรวมที่เพิ่มขึ้นประมาณ 1.2% จากไตรมาสที่ 1 ของปี 2557
ซัพพลายในอนาคต
จากไตรมาสที่ 3 ของปี 2557 ถึงปี 2560 จะมีซัพพลายสำนักงานเพิ่มขึ้นประมาณ 307,723 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็น ซัพพลายสำนักงานใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพียง 72,048 ตารางเมตรเท่านั้น ในขณะที่ซัพพลายสำนักงานใหม่ของพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจมีพื้นที่ 235,675 ตารางเมตร
ด้วยตัวเลขเพิ่มขึ้นที่ประมาณการไว้นี้ ซัพพลายสำนักงานทั้งหมดจะมีพื้นที่ประมาณ 4,862,994.34 ตารางเมตร ในปี 2558 และปี 2559 จะมีซัพพลายใหม่ประมาณ 120,535 ตารางเมตรและ 107,523 ตารางเมตรตามลำดับ ในปี 2560 จะมีพื้นที่ซัพพลายพื้นที่สำนักงานเพิ่มประมาณ 13,060 ตารางเมตร
ระหว่างครึ่งปีหลังของปี 2557 ซัพพลายใหม่ทั้งหมด (ประมาณ 66,605 ตารางเมตร) จะอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ในปี 2558 ซัพพลายใหม่ประมาณ 76,035 ตารางเมตร จะอยู่ในย่านที่ไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจ ตรงกันข้ามกับเกือบครึ่งหนึ่งของซัพพลายใหม่ประมาณ 44,500 ตารางเมตรที่อยู่ในศูนย์กลางย่านธุรกิจ
ในปี 2559 ซัพพลายใหม่ 79,975 ตารางเมตรจะตั้งอยู่พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ในขณะที่พื้นที่อีก 27,548 ตารางเมตรจะเพิ่มขึ้นในศูนย์กลางย่านธุรกิจ ในปี 2560 ซัพพลายใหม่ทั้งหมด (ประมาณ 13,060 ตารางเมตร) จะเพิ่มขึ้นในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ
ในปี 2559 ซัพพลายใหม่ 79,975 ตารางเมตรจะตั้งอยู่พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ในขณะที่พื้นที่อีก 27,548 ตารางเมตรจะเพิ่มขึ้นในศูนย์กลางย่านธุรกิจ ในปี 2560 ซัพพลายใหม่ทั้งหมด (ประมาณ 13,060 ตารางเมตร) จะเพิ่มขึ้นในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ
ดีมานด์
ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ระบุว่าอัตราการครอบครองในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 เพิ่มขึ้นเป็น 91% จาก 90.6% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2557 พื้นที่ที่มีการครอบครองมีประมาณ 4,144,149.45 ตารางเมตรจาก 4,555,271.34 ตารางเมตร มีพื้นที่เพียง 411,121.89 ตารางเมตรของพื้นที่สำนักงานเท่านั้นที่เหลือว่างในตลาด
อัตราการครอบครองในตลาดสำนักงานยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกส่วน ยกเว้นในประเภทสำนักงานเกรดเอ ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งลดลงเหลือ 81.4% ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 จาก 94.7% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2557 อัตราการครอบครองสูงสุดอยู่ในประเภทสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ที่อัตราประมาณ 93.2% ตามมาด้วยส่วนของสำนักงานเกรดบี ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและสำนักงานเกรดบีในพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ที่อัตรา 91.3% และ 89.3% ตามลำดับ
ยอดการเช่าสุทธิของพื้นที่สำนักงานดีขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2554 โดยเฉพาะในปี 2557 ที่ยอดการเช่าสุทธิในหกเดือนแรกมากกว่ายอดการเช่าทั้งปีของปี 54 เราคาดว่ายอดการเช่าสุทธิของพื้นที่สำนักงานจะไปถึง 200,000 ตารางเมตรเมื่อถึงสิ้นปีนี้
ค่าเช่า
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมอยู่ที่ 630 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จากเพียง 617 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในทุกส่วนและอัตราค่าเช่าสูงสุดอยู่ในส่วนสำนักงานเกรดเอ ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 823 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วจาก 808 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรดบี ศูนย์กลางย่านธุรกิจ อยู่ที่ 599 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นสูงสุดอยู่ในพื้นที่สำนักงานเกรดเอ พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ เพิ่มขึ้นคิดเป็น 3.1% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จากเพียง 625 บาทในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 เป็น 644 บาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ในประเภทสำนักงานเกรดบี พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจที่ 453 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1 % เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อัตราเรียกค่าเช่าที่สูงที่สุดอยู่อาคารพาร์ค เวนเจอร์ ซึ่งอยู่ที่ 1,100 บาทต่อตารางเมตรในระหว่างไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 ตามมาด้วยอาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ ที่อัตรา 1,000 ต่อตารางเมตร
ค่าเช่า
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมอยู่ที่ 630 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จากเพียง 617 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในทุกส่วนและอัตราค่าเช่าสูงสุดอยู่ในส่วนสำนักงานเกรดเอ ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 823 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วจาก 808 บาทต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรดบี ศูนย์กลางย่านธุรกิจ อยู่ที่ 599 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นสูงสุดอยู่ในพื้นที่สำนักงานเกรดเอ พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ เพิ่มขึ้นคิดเป็น 3.1% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จากเพียง 625 บาทในไตรมาสที่ 3 ของปี 2556 เป็น 644 บาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ในประเภทสำนักงานเกรดบี พื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจที่ 453 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1 % เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อัตราเรียกค่าเช่าที่สูงที่สุดอยู่อาคารพาร์ค เวนเจอร์ ซึ่งอยู่ที่ 1,100 บาทต่อตารางเมตรในระหว่างไตรมาสที่ 2 ของปี 2557 ตามมาด้วยอาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ ที่อัตรา 1,000 ต่อตารางเมตร
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ชี้ว่า เป็นเรื่องน่าสนใจที่ได้เห็นว่าการปรับตัวในทิศทางที่สูงขึ้นของค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพต่ำกว่าการเปลี่ยนแปลงในอัตราเงินเฟ้อ สิ่งนี้มาจากปัจจัยที่หลากหลาย เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกและการขาดเสถียรภาพทางการเมืองในประเทศไทยซึ่งทำให้ดีมานด์เบาบางลง แต่เพราะได้ผลตอบแทนคงที่ซึ่งเราคาดว่าค่าเช่าสำนักงานจะเพิ่มขึ้นเพราะดีมานด์สูงเกินกว่าซัพพลายใหม่ที่จำกัด
มุมมองในอนาคต
โอกาสของตลาดสำนักงานนั้นสดใส ผลวิจัยของเราแสดงให้เห็นว่าปัจจุบัน มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 400,000 ตารางเมตรเหลือว่างให้เช่าในกรุงเทพ และประมาณ 300,000 ตารางเมตรที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอีกสามปีถัดมา ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ
การผุดขึ้นของ ‘ทำเลใหม่’ เป็นเทรนด์ที่กำลังเกิดขึ้นทั่วโลก และถูกนำไปกล่าวถึงในสิ่งพิมพ์ระดับโลก Global Cities 2015 http://www.knightfrank.com/globalcities แต่ในขณะที่การรักษาและการดึงดูดพนักงานไว้ยังคงเป็นศูนย์กลางของกระบวนการตัดสินใจของบริษัทในกรุงเทพ การเกิดขึ้นของทำเลใหม่ในที่นี้ถูกขับเคลื่อนจากการขาดแคลนและราคาของสถานที่ในการพัฒนาโครงการระดับไพร์ม สิ่งอำนวยความสะดวกจากขนส่งมวลชนและค่าเช่าในศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สูงขึ้น
ก่อนปี 2551 ดีมานด์ของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 200,000 ถึง 300,000 ตารางเมตรต่อปีเป็นปกติและด้วยซัพพลายพื้นที่สำนักงานที่จำกัด โดยเฉพาะในศูนย์กลางย่านธุรกิจ เราคาดว่าค่าเช่าสำนักงานจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และการเช่าสำหรับ ‘ทำเลใหม่’ จะเติบโตขึ้น” นายเบอร์เทนชอว์ กล่าว
