หากแก้ NPLs บ้านไม่ได้: พังแน่ / แก้ยังไง

          ตามที่มีข่าวธนาคารแห่งประเทศไทยเตือนเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ (https://bit.ly/2DrumIT) ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นจากประสบการณ์ในการเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่าง ๆ ของ ดร.โสภณเอง
ในเบื้องต้นตามที่มีผู้ไม่เห็นควรเรื่องการเพิ่มเงินดาวน์เพราะเกรงจะกระทบผู้มีรายได้น้อยนั้น ไม่เป็นความจริงเพราะสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทซึ่งถือเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยนั้น มีที่กำลังขายอยู่เพียง 15,114 หน่วย จากทั้งหมด 180,635 หน่วยที่อยู่ในมือผู้ประกาลการโดยแยกเป็นบ้านแฝด 66 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 3,505 หน่วย เป็นตึกแถว 16 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 11,452 หน่วย และยังมีที่ดินจัดสรรอีก 75 แปลง นักพัฒนาที่ดินที่เน้นสร้างบ้านพักสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังเลิกทำเพราะเศรษฐกิจเลวร้ายขนาดที่ผู้มีรายได้น้อยหมดโอกาสซื้อบ้านจากผู้ประกอบการมาพักหนึ่งแล้ว กลุ่มที่คึกคักสุดมีราคา 3 ล้านขึ้นไปรวมเกือบครึ่ง มีมูลค่ารวมกันราวสามในสี่ของทั้งตลาด
          สำหรับมาตรการควบคุมในต่างประเทศคือ
          1. มาเลเซียห้ามพัฒนาในบางส่วน บางพื้นที่ๆ มีอุปทานเหลือขายมากๆ
          2. สิงคโปร์ เรียกเก็บภาษีผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นชาวสิงคโปร์แท้ๆ 12% ของราคาที่ซื้อ ใครซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป เก็บ 15% (http://bit.ly/2N0B2Bm) รัฐบาลสิงคโปร์ไม่นิยมให้เก็งกำไร ให้ไปหากินสร้างสรรค์ชาติมากกว่า
          3. ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์กีดกันไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้าน (https://bit.ly/2xaDdbm) แต่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://goo.gl/fpbv6m) ฟองสบู่ส่วนหนึ่งจึงเกิดจากต่างชาติ
          4. มาตรการที่นานาอารยประเทศมีคือการเก็บภาษที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างโดยเฉพาะที่ดินเปล่าใจกลางเมืองที่นายทุนใหญ่เก็บเอาไว้โดยไม่เสียภาษี และโดยที่ไม่ต้องเสียภาษีจึงทำให้ตลาดเป็นของผู้ขาย จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 15 ถึง 30% ทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการแพงขึ้นราคาบ้านที่ขายให้ผู้บริโภคจึงยิ่งแพงขึ้นอีก ดังนั้นรัฐบาลจึงควรเร่งรัดภาษีนี้ให้ออกนำมาใช้ (แต่ร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลกำลังดำเนินการกลับเป็นแบบกำมะลอไม่ลดความเหลื่อมล้ำใดๆ)
          ต้องแก้ไข NPLs ก่อนเศรษฐกิจพัง หรือเศรษฐกิจไทยติดหล่มการลงทุนที่เน้นการเก็งกำไรโดยไม่ก่อให้เกิดรายได้เท่าที่ควร