โคเวิร์กกิ้งสเปซไม่ใช่เพื่อสตาร์ตอัพเท่านั้น

          ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเผยถึงตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานว่า โคเวิร์กกิ้งสเปซดูเหมือนจะเป็นสิ่งที่ทุกคนกำลังพูดถึงกันมาทุกวันนี้ โดยที่ก่อนหน้านี้ไม่มีใครจะรู้จักแม้แต่ "เซอร์วิสออฟฟิศ" ว่าคืออะไร หรือทำไมถึงมีผู้ต้องการใช้พื้นที่ประเภทนี้ แต่ทุกวันนี้เราจะเห็นว่ามีบทความเกี่ยวกับโคเวิร์กกิ้งในสื่อด้านธุรกิจมากมาย คนส่วนใหญ่มองโคเวิร์กกิ้งสเปซว่าเป็นแหล่งรวมเจ้าของกิจการรุ่นใหม่ด้านเทคโนโลยีที่มานั่งจิบกาแฟ และสร้างสรรค์แนวคิดอันยิ่งใหญ่ที่ทำให้พวกเขากลายเป็นนักธุรกิจร้อยล้าน
          ถึงแม้จะมีความจริงส่วนหนึ่งในภาพดังกล่าว แต่เป้าหมายสูงสุดของผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซหลายรายคือการเปลี่ยนแปลงวิธีการมองหาพื้นที่สำนักงานของบริษัทต่างๆ ซึ่งไม่ใช่แค่เพียงกลุ่มสตาร์ตอัพ ผู้ให้บริการต้องการให้บริษัทจ่ายเงินค่าพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซในฐานะที่เป็นค่าบริการมากกว่าการทำตามวิธีการเดิม ซึ่งเริ่มจากเซ็นสัญญาเช่า เข้าตกแต่งพื้นที่ จ้างผู้จัดการสำนักงานเพื่อดูแลพื้นที่ และจ้างพนักงานของตนเองเพื่อทำหน้าที่ต้อนรับลูกค้าและจัดการงานด้านธุรการ
          ผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซมักจะเสนอพื้นที่ที่เป็นส่วนตัวให้แก่บริษัทที่สนใจเช่า โดยมีจำนวนโต๊ะทำงานเพียงพอตามที่บริษัทต้องการ เช่น หากบริษัทมีพนักงานจำนวน 4 คน แพ็กเกจที่จะได้รับคือพื้นที่สำนักงานส่วนตัวที่ตกแต่งเสร็จพร้อมใช้งาน โต๊ะทำงาน 4 ตัว และมีตัวเลือกเพิ่มเติม คือ อุปกรณ์ในการสื่อสารสำหรับ 4 คน (อินเตอร์เน็ต เบอร์โทรศัพท์ และอุปกรณ์โทรศัพท์) นอกจากนี้ มักจะมีพื้นที่ครัวและพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการพบปะพูดคุยกัน ไม่ต่างกับการพักโรงแรม 5 ดาว ที่ผู้เช่าไม่ได้แบ่งห้องพักกับใคร แต่ได้รับการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีคุณภาพดี
          ตามปกติ ผู้เช่าจะทำสัญญาระยะสั้น ไม่ใช่สัญญาระยะยาวหลายปี สัญญาที่มีข้อเสนอดีที่สุดคือระยะเวลา 1 ปีขึ้นไป แต่ก็สามารถเช่าระยะสั้นเพียงแค่ 1 เดือนได้เช่นกัน การเริ่มต้นและสิ้นสุดการใช้บริการนั้นเป็นเรื่องที่ทำได้อย่างรวดเร็วและไม่ยุ่งยาก และเนื่องจากพื้นที่เช่านั้นตกแต่งเรียบร้อยแล้ว การเริ่มเข้าใช้งานพื้นที่จึงสามารถทำได้เร็วกว่าการต้องออกแบบพื้นที่ใหม่หรือหาพนักงานเพื่อมาดูแลสำนักงาน
          "การแข่งขันในตลาดนี้สูงมาก เนื่องจากมีพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ การทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เต็มทั้ง 100% นั้นเป็นเรื่องที่ยากมาก เมื่อมองหาพื้นที่สำนักงาน ผู้เช่าต้องไม่ลืมที่จะพิจารณาหลายๆ ด้านที่นอกเหนือจากราคา เพราะการให้บริการและชื่อเสียงของผู้ให้บริการก็มีความสำคัญเช่นกัน หากศึกษาหาข้อมูลล่วงหน้ามาอย่างดี ผู้เช่าก็จะไม่ตกหลุมพรางไปกับเงื่อนไขบางอย่างของโคเวิร์กกิ้งสเปซ เช่น เงินมัดจำที่ไม่สามารถขอคืนได้ ผนังกั้นระหว่างยูนิตที่อาจบางกว่าที่คาดคิด ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับเครื่องดื่มหรือการถ่ายเอกสารที่อาจไม่ได้คาดคิดไว้ แต่ข่าวดีคือการเปลี่ยนไปเช่าพื้นที่ของผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซรายอื่นนั้นทำได้ง่ายกว่าการย้ายพื้นที่สำนักงานทั่วไปอยู่มาก"นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น
          จากรายงานฉบับล่าสุดของซีบีอาร์อีเกี่ยวกับตลาดพื้นที่สำนักงานในนิวยอร์ก มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้:
          - ขณะที่การเซ็นสัญญาเช่าระยะยาวแบบดั้งเดิมเป็นสิ่งที่บริษัทต่างๆ ยังนิยมอยู่ และเป็นรากฐานของตลาดพื้นที่สำนักงาน แต่การเติบโตอย่างรวดเร็วของผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นในการเช่าพื้นที่สำนักงาน นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา พื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นซึ่งที่ขยายตัวออกไปได้รับการตอบรับจากผู้เช่ามากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยตลาดนี้เติบโตขึ้นเฉลี่ย 22% ต่อปี
          - ความต้องการใช้บริการพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นเพิ่มขึ้นมาก โดย 75% ของผู้เช่าที่เป็นบริษัทต่างๆ ประเมินว่าจะพิจารณาใช้โคเวิร์กกิ้งสเปซหรือพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นในช่วง 3 ปีข้างหน้านี้
          - ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานขนาดเล็กยังคงถือว่าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญของตลาดนี้ ขณะที่พื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นขยายตัวมากขึ้นในแมนฮัตตัน ปริมาณการเช่าพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิมของผู้เช่าที่ใช้พื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตารางฟุต (ราว 465 ตารางเมตร) ลดลง 42%ในช่วงปี 2556 ถึงสิ้นปี 2560 ซึ่งชี้ให้เห็นว่าผู้เช่ากลุ่มนี้กำลังย้ายไปใช้บริการพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นแทน
          ในกรุงเทพมหานคร มีผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซรายใหญ่จำนวน 4 รายที่เปิดให้บริการในหลายทำเล ได้แก่ จัสท์โค (JustCo) สเปซเซส(Spaces) เดอะ เกรท รูม (The Great Room) และวีเวิร์ค (WeWork) ซึ่งเช่าพื้นที่รวมกันมากกว่า 25,000 ตารางเมตรในอาคารสำนักงานชั้นนำของกรุงเทพฯ เมื่อปีที่แล้วและยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
          "ผมเพิ่งมีโอกาสได้พูดคุยกับมร.อีวาน เมลลาร์ด ผู้จัดการทั่วไปของเดอะ เกรท รูม ในสิงคโปร์ ซึ่งได้เล่าให้ฟังว่า 30% ของลูกค้า เดอะ เกรท รูมในสิงคโปร์นั้นเป็นสตาร์ตอัพที่เติบโตขึ้นมาจนถึงระดับสุดท้าย 30% เป็นบริษัทที่เป็นกิจการในครอบครัว และอีก 30% เป็นบริษัททั่วไป ผู้เช่าที่เป็นบริษัทมักจะเช่าโคเวิร์กกิ้งสเปซชั่วคราวในระหว่างที่กำลังหาพื้นที่สำนักงานถาวรที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อรองรับพนักงานที่มีจำนวนมากขึ้น" นายเจมส์ พิทชอน หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าว
          ไม่ใช่แค่เพียงวิธีการหาพื้นที่สำนักงานของบริษัทต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปเท่านั้น แต่บริษัทเหล่านั้นก็ยังเปลี่ยนแปลงวิธีการใช้งานพื้นที่สำนักงานแบบปกติด้วยเช่นกัน การมีห้องทำงานส่วนตัวหรือแม้กระทั่งโต๊ะทำงานประจำกลายเป็นเรื่องล้าสมัย และการทำงานแบบยืดหยุ่นหรือAgile Working เป็นเทรนด์ใหม่ล่าสุด
          "บริษัทหลายแห่งเริ่มจัดสรรพื้นที่รูปแบบต่างๆ ให้แก่พนักงานได้เลือกใช้ในแต่ละวัน ตั้งแต่พื้นที่สำหรับทำงานเงียบๆ ไปจนถึงพื้นที่ที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกัน โดยบริษัทคาดหวังให้พนักงานเปลี่ยนพื้นที่การทำงานไปตามงานที่ได้รับมอบหมาย วัตถุประสงค์คือการสร้างพื้นที่ทำงานที่ตรงตามความต้องการของพนักงานในสภาพแวดล้อมที่มีคุณภาพดี และลดจำนวนโต๊ะทำงานของพนักงานไปในเวลาเดียวกัน ทำให้ใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นด้วยการใช้พื้นที่ทำงานน้อยลงแต่สามารถจุคนได้มากขึ้น" นายนิธิพัฒน์กล่าวเพิ่มเติม
          ทั่วทั้งโลกและในกรุงเทพฯ ตลาดพื้นที่สำนักงานจะยังคงพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง และขณะที่การเช่าพื้นที่ตามปกติจะยังไม่ถูกมองว่าเป็นเรื่องของอดีต ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีบริษัทที่พยายามจัดสรรสภาพแวดล้อมในการทำงานแบบยืดหยุ่นจำนวนมากขึ้น รวมถึงคาดว่าจะมีผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซจำนวนเพิ่มขึ้นอีกมาก ซึ่งหมายถึงความต้องการพื้นที่ในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพสูง สามารถใช้งานได้อย่างยืดหยุ่น ปราศจากเสาภายในพื้นที่สำนักงาน มีระบบปรับอากาศและระบบควบคุมอุณหภูมิที่ทันสมัย รวมถึงมีลิฟท์ที่เพียงพอกับปริมาณผู้เช่าในอาคาร
          อาคารสำนักงานรุ่นใหม่หลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรืออยู่ในขั้นตอนการวางแผนจะมีคุณลักษณะเหล่านี้รวมอยู่ด้วย และจะไม่น่าแปลกใจเลยที่จะมีการเปิดให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากบริษัทต่างๆ เปรียบเทียบข้อดีของพื้นที่สำนักงานแบบใหม่เหล่านี้กับพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิม