รีไฟแนนซ์ไม่ผ่าน เปิด 4 สาเหตุที่ต้องรู้ พร้อมวิธีแก้ให้มีโอกาสผ่านฉลุย

ต้องเข้าใจก่อนว่า การรีไฟแนนซ์ (Refinance) ไม่ใช่แค่การย้ายหนี้เฉยๆ แต่คือ "การกู้ใหม่" (Re-loan) นั่นหมายความว่าธนาคารใหม่จะต้องประเมินความเสี่ยงของคุณใหม่ทั้งหมดเหมือนวันแรกที่คุณกู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นรายได้ ภาระหนี้สินปัจจุบัน หรือมูลค่าบ้าน บทความนี้ได้รับคำแนะนำจาก สินเชื่อบ้าน ทีทีบี (ttb) ผู้ให้บริการสินเชื่อชั้นนำของไทย ได้นำข้อมูลเจาะลึก 4 สาเหตุหลักที่ทำให้คนส่วนใหญ่ตกม้าตาย พร้อมบอกวิธีเตรียมตัวรอบใหม่ให้มีโอกาสกู้ผ่านฉลุย

ทำไมรีไฟแนนซ์ไม่ผ่าน ทั้งที่ผ่อนตรงมาตลอด

เป็นคำถามยอดฮิตที่เจอบ่อยมาก "ฉันผ่อนกับธนาคารเดิมตรงเป๊ะ ไม่เคยขาดส่งสักงวด ทำไมธนาคารใหม่ถึงไม่รับ?"

สาเหตุหลักเป็นเพราะ "สถานะทางการเงินของคุณเปลี่ยนไป" หรือ "เกณฑ์ของธนาคารใหม่เข้มงวดกว่าเดิม" ตอนที่คุณกู้บ้านครั้งแรก คุณอาจจะมีภาระหนี้น้อยกว่านี้ หรือเศรษฐกิจช่วงนั้นอาจจะดีกว่านี้ แต่เมื่อเวลาผ่านไป 3 ปี คุณอาจจะมีหนี้รถเพิ่ม มีบัตรเครดิตหลายใบ หรือรายได้อาจจะไม่สม่ำเสมอเท่าเดิม ปัจจัยเหล่านี้ล้วนถูกนำมาคำนวณในคะแนนเครดิต (Credit Scoring) ใหม่ทั้งหมด

สาเหตุที่ 1: ประวัติการผ่อนชำระไม่ดี หรือ "ติดบูโร"

เรื่องเครดิตบูโร (National Credit Bureau - NCB) คือด่านแรกที่สำคัญที่สุด ธนาคารจะเช็กประวัติการชำระหนี้ของคุณย้อนหลัง ถ้าประวัติไม่สวย โอกาสผ่านแทบจะเป็นศูนย์

การค้างชำระ (Late Payment) ส่งผลอย่างไร?

คำว่า "ประวัติไม่ดี" ไม่ได้หมายถึงการเบี้ยวหนี้หนีหายอย่างเดียวนะ แต่การ "จ่ายล่าช้า" (Late Payment) ก็มีผลมาก เช่น กำหนดจ่ายวันที่ 1 แต่คุณไปจ่ายข้ามเดือนบ้าง แม้จะตามไปจ่ายจนครบพร้อมค่าปรับ แต่ประวัติในระบบจะโชว์ว่ามีการค้างชำระ 30 วัน หรือ 60 วัน

สำหรับธนาคารใหม่ นี่คือสัญญาณเตือนภัย เขาจะมองว่าวินัยทางการเงินของคุณเริ่มมีปัญหา หรือสภาพคล่องเริ่มตึงตัว ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่เขาไม่อยากแบกรับ

วิธีเช็กสถานะเครดิตบูโรด้วยตัวเองก่อนยื่นกู้

ก่อนยื่นเอกสารรีไฟแนนซ์ แนะนำให้ "เช็กเครดิตบูโร" ด้วยตัวเองก่อน เดี๋ยวนี้ทำได้ง่ายมากผ่านแอปพลิเคชันธนาคาร (Mobile Banking) เกือบทุกค่าย โดยเสียค่าธรรมเนียมประมาณ 150-200 บาท รอรับผลทางอีเมลได้เลย

สิ่งที่คุณต้องดูคือ "สถานะบัญชี" ถ้าขึ้นเลข 10 (ปกติ) แปลว่าประวัติสะอาด แต่ถ้าเป็นเลขอื่น เช่น มีการค้างชำระ คุณต้องรีบไปจัดการเคลียร์หนี้ก้อนนั้นให้เป็นปกติก่อนยื่นกู้อย่างน้อย 6-12 เดือน

สาเหตุที่ 2: ภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ (DSR เต็ม)

นี่คือ "สาเหตุอันดับ 1" ที่ทำให้คนเงินเดือนสูงๆ กู้ไม่ผ่าน นั่นคือ ภาระหนี้สินต่อรายได้ หรือ Debt Service Ratio (DSR) สูงเกินไป

DSR คืออะไร? ทำไมธนาคารถึงซีเรียส

DSR คือตัวเลขที่บอกว่า ในแต่ละเดือนคุณมีภาระหนี้ต้องจ่ายคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้ ธนาคารส่วนใหญ่มักกำหนดเพดาน DSR ไว้ที่ 40% - 70% (แล้วแต่นโยบายและระดับเงินเดือน)

ตัวอย่าง: คุณเงินเดือน 30,000 บาท ธนาคารกำหนด DSR 50% แปลว่าคุณจะมีภาระหนี้ผ่อนต่อเดือนรวมกันได้ไม่เกิน 15,000 บาท ถ้าคุณผ่อนบ้านอยู่แล้ว 10,000 บาท ผ่อนรถอีก 6,000 บาท รวมเป็น 16,000 บาท... แบบนี้ DSR เกิน กู้ไม่ผ่านแน่นอน

กับดัก "สินเชื่ออเนกประสงค์" และ "บัตรกดเงินสด"

จุดตายที่หลายคนพลาดคือ ช่วงระหว่าง 3 ปีที่ผ่อนบ้าน ดันไปก่อหนี้ระยะสั้นเพิ่ม เช่น รูดบัตรเครดิตผ่อนสินค้า 0% 10 เดือนหลายรายการ หรือกดบัตรเงินสดมาหมุนเวียน ยอดผ่อนขั้นต่ำพวกนี้จะถูกนำมารวมเป็นภาระหนี้ทั้งหมด ทำให้วงเงิน DSR ของคุณเต็มจนไม่เหลือพื้นที่ให้กู้รีไฟแนนซ์บ้านนั่นเอง

สาเหตุที่ 3: การเดินบัญชีไม่สวย รายได้ไม่สม่ำเสมอ

โดยเฉพาะในยุคที่หลายคนหันมาทำอาชีพเสริม หรือเป็นฟรีแลนซ์ การมีรายได้เยอะแต่ "ที่มาไม่ชัดเจน" คือปัญหาใหญ่

ปัญหาของคนทำ "อาชีพอิสระ" หรือ "ฟรีแลนซ์"

ธนาคารชอบ "ความมั่นคง" สำหรับพนักงานประจำที่มีสลิปเงินเดือน (Payslip) มักไม่ค่อยมีปัญหา แต่สำหรับฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ แม้เงินหมุนเวียนเดือนละเป็นแสน แต่ถ้าไม่มีเอกสาร 50 ทวิ หรือไม่ได้จดทะเบียนพาณิชย์ ธนาคารจะประเมินความเสี่ยงสูงมาก หรืออาจจะประเมินรายได้ให้ต่ำกว่าความเป็นจริง

เงินคงเหลือในบัญชี (Net Income) น้อยเกินไป

ธนาคารจะดูรายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน ถ้าเห็นว่าเงินเดือนเข้าปุ๊บ คุณโอนออกหมดเกลี้ยงภายในวันเดียว หรือมียอดคงเหลือติดบัญชีหลักร้อยบาททุกเดือน ธนาคารจะตีความว่าคุณใช้เงิน "เดือนชนเดือน" ไม่มีเงินเก็บสำรอง หากเกิดเหตุฉุกเฉินคุณอาจจะผ่อนบ้านไม่ไหวได้

สาเหตุที่ 4: มูลค่าหลักประกันลดลง (บ้านราคาตก)

เคสนี้อาจเจอไม่บ่อยแต่เจ็บปวด คือสถานการณ์ที่ "ยอดหนี้คงเหลือ สูงกว่า ราคาประเมินบ้านในปัจจุบัน" (LTV เกิน 100%)

ปกติแล้วอสังหาฯ ราคามักจะขึ้น แต่ก็มีข้อยกเว้น เช่น คอนโดมิเนียมบางทำเลที่มี Supply ล้นตลาด หรือบ้านที่สภาพทรุดโทรมมาก ตัวอย่าง: คุณกู้ซื้อคอนโดมา 3 ล้านบาท ผ่อนไป 3 ปี เหลือหนี้ 2.8 ล้านบาท แต่เมื่อธนาคารใหม่มาประเมินราคา เขาให้ราคาตลาดเหลือแค่ 2.5 ล้านบาท ธนาคารจะปล่อยกู้ได้สูงสุดแค่ 2.5 ล้านบาท (หรือน้อยกว่า) ส่วนต่างอีก 3 แสนบาท คุณต้องหาเงินสดมาโปะปิดบัญชีธนาคารเดิมเอง ซึ่งถ้าไม่มีเงินก้อนนี้ ก็รีไฟแนนซ์ไม่ได้

วิธีแก้เกม! เตรียมตัวอย่างไรให้รีไฟแนนซ์รอบหน้ามีโอกาส "ผ่านฉลุย"

ถ้ารู้ตัวว่าติดปัญหาข้อใดข้อหนึ่งข้างบน อย่าเพิ่งถอดใจ ให้กลับมาตั้งหลักและเตรียมตัวใหม่ตามสเต็ปนี้:

1. เคลียร์หนี้ระยะสั้นให้จบ หรือ "รวมหนี้"

พยายามปิดหนี้จุกจิกให้หมดก่อนยื่นกู้ 3-6 เดือน เช่น ปิดบัตรเครดิต ปิดสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อลดภาระ DSR ลงให้ได้มากที่สุด ให้เหลือแต่หนี้ก้อนใหญ่จริงๆ

2. เดินบัญชีใหม่ (Make Statement) ให้สวยงาม

สร้างวินัยการเดินบัญชีใหม่ อย่างน้อย 6 เดือนก่อนยื่นกู้:

• พยายามให้มีเงินเหลือติดบัญชีนิ่งๆ อย่างน้อย 10%-20% ของรายได้
• ฝากเงินเข้าให้ตรงเวลาและสม่ำเสมอ
• สำหรับฟรีแลนซ์ พยายามรวบรวมเอกสารการรับเงิน (50 ทวิ) ให้ครบถ้วน

3. หา "ผู้กู้ร่วม" เพิ่มความน่าเชื่อถือ

ถ้าลำพังรายได้เราคนเดียว DSR ปริ่มๆ การดึงพ่อแม่ พี่น้อง หรือคู่สมรสที่มีรายได้มั่นคงและประวัติดีมาเป็น "ผู้กู้ร่วม" จะช่วยให้ฐานรายได้รวมสูงขึ้น และลดความเสี่ยงในสายตาธนาคารลงได้มาก

สรุปบทความ

สรุปแล้ว การรีไฟแนนซ์ไม่ใช่เรื่องของโชคชะตา แต่เป็นเรื่องของการ "เตรียมความพร้อม" หากคุณรู้วิธีบริหารจัดการเครดิตและหนี้สินของตัวเองให้ดี การรีไฟแนนซ์เพื่อประหยัดเงินหลักแสนหลักล้านก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินเอื้อม เป็นกำลังใจให้ทุกคนที่กำลังวางแผนลดภาระหนี้บ้าน

สำหรับใครที่กำลังวางแผนรีไฟแนนซ์บ้าน วันนี้ ทีทีบี มีบริการสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ที่ออกแบบมาเพื่อตัดจบปัญหาเรื่องการทำเรื่องรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี และเพื่อตอบโจทย์คนที่ผ่อนดี ผ่อนตรง ไม่ต้องทำเรื่องรีไฟแนนซ์ให้เหนื่อย ยุ่งยาก และต้องลุ้นทุก 3 ปีอีกต่อไป กับ "โปรแกรมสินเชื่อคนผ่อนดี" รีไฟแนนซ์ครั้งสุดท้าย ด้วยดอกเบี้ยพิเศษเรตเดียวตลอดสัญญา โดยมีจุดเด่นคือ

• ดอกเบี้ยเรตเดียวตลอดอายุสัญญา ผ่อนดี ปี 4 ดอกเบี้ยไม่กระโดด ช่วยให้คนผ่อนดี หมดกังวลกับดอกเบี้ยที่จะต้องปรับขึ้นในปีที่ 4 เหมือนที่ผ่านๆมา
• กู้ได้ขั้นต่ำ 5 แสนบาท ไม่ถึงล้านก็ขอกู้ได้ด้วยดอกเบี้ยเรตพิเศษ
• ลดความยุ่งยากในการทำเรื่องรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี ทำให้ผ่อนกับทีทีบีได้แบบสบายใจ และประหยัดดอกเบี้ยได้อย่างมากในระยะยาว

นอกจากนี้ยังสามารถขอวงเงินกู้เพิ่มสำหรับรวบหนี้ ลงทุน ต่อเติม ตกแต่งบ้าน หรือใช้จ่ายอเนกประสงค์ได้ พร้อมโปรโมชัน ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ - ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง*

*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในวันที่จดจำนองสำเร็จ

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ทีทีบี หรือ สมัครได้ที่ ทีทีบีทุกสาขา และ แอปทีทีบีทัช

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว: สินเชื่อรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี - สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-3.865% ถึง MRR-0.130% ต่อปี - สินเชื่อบ้านแลกเงินท็อปอัป 5% - 8% ต่อปี - สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.605% ถึง MRR+1.200% ต่อปี - โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 2 มี.ค. 69 = 7.105% ต่อปี - อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ - เงื่อนไขการตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด - รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com

• ข่าวประเมินความเสี่ยง
• ข่าวสินเชื่อ
• ข่าวดอกเบี้ย
• ข่าวo:editor
• ข่าวo:hlink